ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営 入居率95%を誇る非常識なノウハウ

加藤ひろゆき【著】

• 販売会社／発売会社: ダイヤモンド社/ダイヤモンド社
• 発売年月日: 2007/06/14
• JAN: 9784478001547

商品レビュー

2023/12/17

加藤さんの書籍ではこの本が好き。
キャッシュの強さがよくわかる。不動産はいかに安く買うかが本当に大事。収益性＜価格とも言える。
大家として、大成するために。
居住者への配慮や入居検討者への雰囲気づくり。
営業担当者も人であるのとを思い出させてくれる。
不動産投資というより、運営がよくわかる本

2023/07/27

レバレッジ教になっていた自分の視野を広げられてよかった。
タイトルの通りの内容だが、不動産投資の本というより、大家業の話。
あくまで人が住み生活をしているということを気付かせられる。
こういう血の通った大家になりたい。

2023/07/09

話の随所に大家，人間としての熱意・温かみを感じる．
この熱意・温かみが売主，仲介，客付，そして住居者の心を動かして，長期的な資産形成につながっているのではないだろうか．

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土地や建物を飼っているのではない．
キャッシュフローの出るシステムを買っている．

80棟見て4棟買い付け，ようやく1つ購入．

現金購入が基本方針．レバレッジをかけない．
それでも数年でFire

”50棟以上見た時から自分の判断基準ができてくる”
”妥協して中途半端な物件を買ってはいけない．二棟目が買えなくなる”
”同じことの繰り返しを，いかに忍耐強く続けられるか”

Q.なぜ爆安で買えるのか？
A.情報収集の速さと広さ
　深さ＆速さ：大手不動産情報ポータルではなく地場の不動産屋，新聞など細かなメディアにもアタック
　速さ：少ない情報でもその場で実質買付の連絡
”不動産検索サイトに登録したのは二日後だった”

”銀行が貸してくれるからと言ってつまらない物件を買ってはいけない”

仲介業者との付き合い方
・人を選ばない（いい物件を持ってくるのがいい営業マン．逆ではない）
・誠意をもって対応する（ありがとう，次もおねがい）
・帰る人であるという姿勢を見せる（いいものあればすぐ買います）

筆者は専任物件でたくさん購入している．
専任物件＝仲介が売主・買主の双方から手数料（3%+60k)をもらう
＝美味しい，クローズドにしたい．
＝自社メディアのみでしか取り扱われない

近所の住民を見かけたら挨拶
「内緒なんですけど売りに出てて〜」
・なぜ売りに出ている？
・入居率？
・メンテ？
・トラブル？
入居者に話を聞くことも

「水回りはしっかりしているけどやすい」は買い．
水回りのリフォームは金がかかるから．

売主は誰か？
・住居者（持家）自身，相続，不動産事業引退，訳あり大家→安く買える
・オーナーチェンジ，不動産会社→市場価格，上乗せ価格，安く購入しづらい

残置物処理　　四トントラック2台，75k

”工事費の安い工務店数社と知り合った”
→これも大家力

“こんな素敵な物件を寛大な価格で譲っていただき嬉しいです”

現金決済で買え→キャッシュが必要．どうする？→家，結婚，車を諦める

筆者のリフォーム代の基準：
家賃の6ヶ月分．
家賃5万なら30万円．

サービスでインスタント食品や生活用品を置いておくのもリフォームの一つ

客付：
・営業資料を自分で作って持ちこんで客付会社の手間を取らせない
　図面，物件要領，家賃は空欄
・担当者に謝礼出す．「迷惑だったら恵まれないご家庭に寄付します．」

仲介，客付，管理会社には場面場面で謝礼を．
金額はケースバイケース．千円単位〜数万円

値付け．
みんなネット検索で物件を探す．
41よりも39+2のほうがリーチしやすい

口コミで入居者を集める．
友達の友達は友達

ハリウッドでのオーディション経験＝継続力・忍耐力
いい物件に出会うかどうかは確率×試行回数．オーディション．

”卒業する予定日を手帳に書こう”
”不動産からの収入が給与の2倍になれば卒業してもいいのでは”

毎月本に10万円以上課金．勉強