ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営 の商品レビュー

加藤ひろゆき【著】

2023/12/17

加藤さんの書籍ではこの本が好き。
キャッシュの強さがよくわかる。不動産はいかに安く買うかが本当に大事。収益性＜価格とも言える。
大家として、大成するために。
居住者への配慮や入居検討者への雰囲気づくり。
営業担当者も人であるのとを思い出させてくれる。
不動産投資というより、運営がよくわかる本

2023/07/27

レバレッジ教になっていた自分の視野を広げられてよかった。
タイトルの通りの内容だが、不動産投資の本というより、大家業の話。
あくまで人が住み生活をしているということを気付かせられる。
こういう血の通った大家になりたい。

2023/07/09

話の随所に大家，人間としての熱意・温かみを感じる．
この熱意・温かみが売主，仲介，客付，そして住居者の心を動かして，長期的な資産形成につながっているのではないだろうか．

=================

土地や建物を飼っているのではない．
キャッシュフローの出るシステムを買っている．

80棟見て4棟買い付け，ようやく1つ購入．

現金購入が基本方針．レバレッジをかけない．
それでも数年でFire

”50棟以上見た時から自分の判断基準ができてくる”
”妥協して中途半端な物件を買ってはいけない．二棟目が買えなくなる”
”同じことの繰り返しを，いかに忍耐強く続けられるか”

Q.なぜ爆安で買えるのか？
A.情報収集の速さと広さ
　深さ＆速さ：大手不動産情報ポータルではなく地場の不動産屋，新聞など細かなメディアにもアタック
　速さ：少ない情報でもその場で実質買付の連絡
”不動産検索サイトに登録したのは二日後だった”

”銀行が貸してくれるからと言ってつまらない物件を買ってはいけない”

仲介業者との付き合い方
・人を選ばない（いい物件を持ってくるのがいい営業マン．逆ではない）
・誠意をもって対応する（ありがとう，次もおねがい）
・帰る人であるという姿勢を見せる（いいものあればすぐ買います）

筆者は専任物件でたくさん購入している．
専任物件＝仲介が売主・買主の双方から手数料（3%+60k)をもらう
＝美味しい，クローズドにしたい．
＝自社メディアのみでしか取り扱われない

近所の住民を見かけたら挨拶
「内緒なんですけど売りに出てて〜」
・なぜ売りに出ている？
・入居率？
・メンテ？
・トラブル？
入居者に話を聞くことも

「水回りはしっかりしているけどやすい」は買い．
水回りのリフォームは金がかかるから．

売主は誰か？
・住居者（持家）自身，相続，不動産事業引退，訳あり大家→安く買える
・オーナーチェンジ，不動産会社→市場価格，上乗せ価格，安く購入しづらい

残置物処理　　四トントラック2台，75k

”工事費の安い工務店数社と知り合った”
→これも大家力

“こんな素敵な物件を寛大な価格で譲っていただき嬉しいです”

現金決済で買え→キャッシュが必要．どうする？→家，結婚，車を諦める

筆者のリフォーム代の基準：
家賃の6ヶ月分．
家賃5万なら30万円．

サービスでインスタント食品や生活用品を置いておくのもリフォームの一つ

客付：
・営業資料を自分で作って持ちこんで客付会社の手間を取らせない
　図面，物件要領，家賃は空欄
・担当者に謝礼出す．「迷惑だったら恵まれないご家庭に寄付します．」

仲介，客付，管理会社には場面場面で謝礼を．
金額はケースバイケース．千円単位〜数万円

値付け．
みんなネット検索で物件を探す．
41よりも39+2のほうがリーチしやすい

口コミで入居者を集める．
友達の友達は友達

ハリウッドでのオーディション経験＝継続力・忍耐力
いい物件に出会うかどうかは確率×試行回数．オーディション．

”卒業する予定日を手帳に書こう”
”不動産からの収入が給与の2倍になれば卒業してもいいのでは”

毎月本に10万円以上課金．勉強

2023/04/22

非常に参考になった。
約20年前のことなので、今に当てはまることがどれだけあるかは見極めが必要。
売る側の事情からすれば、鬼のような指値も確かに通る。タダでもいいからもらってくれと。数は撃ちゃ当たる。
チップの方法は確かに効きそうだが、日本の文化にないことをスマートにこなすテクニックがないと。
アメリカ生活での経験がが不動産業界にハマったのでしょう。
入居者との関係性、事業方針、心意気など、納得の内容が多い本。

2023/04/07

ちょっと真似は出来ない。この人だから出来たんだろあ、という感想。人間力が強い。でも体験談は面白かった。自宅の購入失敗したかなぁwと思わせてくれる。

2023/03/17

独特の感性で書かれた本だが、とても面白かった。鬼のような指値、全額自己資金、自主管理などかなりクセがあるけれども、参考にすべきエッセンスはたくさんあったように思う。

2022/10/28

加藤さんのデビュー作にして「鬼のような指値」が誕生した本。
ハリウッドの華やかな世界から離れて、北海道に戻ってきてから、いかにして不動産を増やしていったかが書かれている。有名なマドンナ先生との逸話もこの本に出てくる。

加藤さんの投資スタイルは基本キャッシュ決済で融資は使わない。そのため小規模な物件が多い。
500-1000万の物件を利回り30以上で回すことを目標に買付を行っているらしい。
損益分岐点を低くすること、過剰なリスクを背負わないことが安定した経営を保つ。夜もぐっすり眠れる。
訳あり物件（旗竿地、再建築不可）でも、きちんと回せてキャッシュが出るなら購入の検討を。
何よりも高利回りを目指すことが加藤さんの正義らしい。
ネット情報だけに頼らず、新聞からも情報収集したのが加藤さんらしい。

土地値が安い物件は安く買えるお買い得。固定資産税も安くすむ。
土地値と固定資産税と家賃は必ずしも比例しない。
利回り30以上あると、6年でほぼ投資額の倍を回収できるから、仮にその時点で土地建物の価値がゼロになっていても泣くことはない。
実際にはゼロになることはほとんどない。
小樽や室蘭など、海の後ろが山岳地帯の街は平野部分が少ない。平野部に人が密集して家を建てるためその地区だけ人口密度が高くなる。
その中でもやや斜面に建つ物件は土地値が安いため激安高利回りになる確率が高い。
そして、人口密度が高いため、高い家賃が見込める。

リフォーム代の目安は家賃半年分以内。
内覧する人が、3-7人目位で決まるのが適正家賃。すぐに決まるのは安過ぎるということ。
中古物件の場合、水回りなどの各種業者はそのまま引き継ぐのがベスト。過去の履歴が残っているから。

「素人が玄人の意見を否定する。これが日本の現状」追撃王坂井先生の言葉。

入居者の直接管理が上手くいっているのは、加藤さんの人柄なんだろうなあと思う。

2021/10/07

非常に興味深い内容
思いの外 物件を安価に手に入れられる
可能性があることは解った
とは言え、ボロをリフォームしたり
維持するためのDIYがハードル高い…
業者に頼むと駅が下がるので難しいところ
他の不動産関連本も読んでみたい

2021/03/09

ハリウッド経験もあるアク強めの大家さんの体験記。
札幌を中心に北海道でアパート、一戸建てを運営されていて、女子学生向けアパートの話など、清々しい。
前半はいかに安く買うか、交渉の様子がリアルに書かれていて、自分が購入する前には再読したいと思った。
物件情報は毎日チェックする、リフォームは自分でやるなど、汗をかく大家さんの典型。トイレを高圧洗浄するのも、ペンキ塗りも厭わない。
滞納者への対応なども面白い。

ただ、修羅場をくぐってきたすごくキャラの強い人だと思うので、普通はこのまま真似することはできない。

大胆に思える一方、大家が現地に立てる広告も、業者に回すなど細かい気遣いも。

漫然と物件を購入しても、不動産経営はうまくいかないということがよくわかる。

2020/02/08

文章が小学生の作文のよう。非常に読みづらく学びも少ない
●本の概要・感想
　自分自身がボロ物件に住んでいるため、読んでみた。しかし、通読を断念するほど文章が悪い。まず、導入から惹かれない。この種のノウハウ本では、最初に「この本は何を言わんとしているか。どんな知見を得られるか」ということを伝えるべきであろう。風呂敷を広げ、読者の期待感を醸成するような文章があってほしい。しかし、筆者の文は常に「起承転結方式」である。何が言いたい章なのか、読んでいてもよく分からない。さらに、「結」部で書かれ方も稚拙。提供する知見フレームが思いつきで書かれているようにみえる。「安い値段で交渉すれば、たぶん結構値引きしてくれるよ。だから安い値段で交渉しよう」というような状態だ。さらに、思いついたことをいろいろ文章に入れ込んでいるため、何が言いたい文なのかよく分からない。ノイズが多いのである...。例えば、格安で物件を手に入れるためのノウハウの話をしているはずなのに、急にそのエピソードで自分が見た景色についてどう感じたとかを盛り込んでくるような...。
そんなこんな文だったので、通読停止。

●読んだきっかけ
　自分がボロ物件に住んでいるのと、audiobook.jpでセール中だったので