満室チームで大成功！全国どこでもアパート経営 お宝不動産セミナーブック

寺尾恵介【著】

• 販売会社／発売会社: 筑摩書房
• 発売年月日: 2008/12/10
• JAN: 9784480863881

商品レビュー

2023/07/30

利回りは物件の人気に反比例する。
物件が安い(価値が低い)わけではない。首都圏物件と比べて人気がないだけ。
人気の有無と価値の有無は独立。

利回りの高さは最大のリスクヘッジ
・都内7%満室下落なし
・地方14%空室1割下落1%

累計CF
・5年　194万、831万
・10年　392万、1739万
→地方高利回り物件のCFは都内7%と比べて圧倒的。キャピタルゲインは当然都内の方が高いがそれは売却時の話かつ、地方CFを上回るのは厳しいのではという見立て

→CFの高さは物件の人気のなさ、その要因としては「地方はダメ、首都圏じゃないと」といったバイアスもあり。
地方の空室率が高いのは経営をサボって全空になった物件と満室物件が混在しているから→サボっている人と頑張っている人の差が出るのが地方
人口増減だけを見ても無意味。物件の供給も見る必要あり。都内は物件供給も多く競争苛烈

・遠隔でいい物件があったら…
ー現地調査の要否をしっかり見極める．（いったけど無駄だったには気をつける）
→粗探しみたいになって”いかなくてもいい理由”探しにならないようにせねば

・大家だけがやらないきゃいけない日常業務は存在しない．
　どの領域もプロがいる．そのプロの人たちに気持ちよく働いてもらう．
　「上手く任せて他人に頑張ってもらう」

・40ヶ月で家賃50M
・思考は現実化する
・”最低100件の現地確認をしよう”

悪質滞納者
・内容証明通知→明け渡し訴訟
内容証明通知：誰にどんな手紙を送ったのか第三者にもわかる形で残す
明け渡し訴訟：自分で訴状を書いて提出することも可能．費用が高いイメージがあるがそれは弁護士費用．

購入の際は家賃を適正相場に直す．
部屋・階で差をつけることも

売主さんへのお手紙
・物件を褒める
・売主を褒める
・しっかり管理・維持するという決意
→ロジックだけでなくフィーリング面からも指値をとりにいく

決まらない物件：
管理会社店長と客付会社周り
中途半端な空室対策はNG．”沸点を超える”

資料請求をした9割以上の人が，なんのリアクションもしない
→仲介に一言ありがとうと言えることだけでも，次につながる
→毎回返事を出すだけで上位10％になれる

購入基準を明確にした上で
「基準は厳しいけど判断は早い」と買える・買う人であるとアピール

投資エリアは絞る．なぜなら「強いチームが作れない」から

ラポール作り（共通項を見つけて親密度Up）

物件チェックでまずみるところ
・担保価値
・利回り、指値余地
・売主の大家レベル
　売却急ぐ、長期売れ残り、素人、仲介が経営に詳しくない、売却理由が「管理が面倒」、相続

買付→出すだけなら無料。やってみなはれ。
法的拘束略なし、費用なし
購入申込書のページを増やし、価格根拠、購入意欲、融資見込みありの旨を説明

理詰めするだけじゃだめ。お手紙作戦。
北風と太陽
・ここまでしか融資が出なかった
・物件、売主を褒める
・しっかり引き継ぐ

積算の出やすさは地域でも異なる。
都心に行くほど積算でない

職人さん
タウンページで探す→個人名でやっているようなところがおすすめ。市場価格より安い。でも普段の下請けより高い

光速のレスポンス

管理チームごとにメーリングリストを作る

名前を覚える。名前を口に出す。
好感度アップ

不動産賃貸業ができない理由の大半が「やる気」
自分にとってやる気補充ができる手段を常に傍に。

2015/08/07

姑息な手を使わずに、正当に不動産業を営む。
目標にすべきは、この方向かな？

投資家けーちゃんのブログ
http://toushika-keichan.com/

2014/05/08

地方でアパート経営を始めるかどうかはともかくとして、チーム作りについての話がとても参考になる。
勉強が大事だと強調する点に熱意を感じる。