不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ 賢い大家さんだけが知っている！

広瀬智也【著】

• 販売会社／発売会社: ソフトバンククリエイティブ/ソフトバンククリエイティブ
• 発売年月日: 2006/04/06
• JAN: 9784797334593

商品レビュー

2012/12/19

2006年の本。図書館で借りた。大家さんを目指すか不動産経営者を目指すか、という書き出しにひかれて見たが、中身はどっちとも取れないテクニック本。ちょっと残念。
自分で掃除したり電球を替えたりせず管理会社に任せる、自分自身は情報収集や銀行交渉、税理士との打ち合わせだ、というのが年間3000万の家賃収入がある筆者らしいが、その割にはオークションで照明を買うとかリフォームテクニックが小さい。3000万のうち、ローン返却額がかなりあるんじゃないか、と思ってしまう。自分のチームをリスト化するのはいい。仲介管理売却保険税金リフォーム建築融資。キャッシュフローの公式は税引き後利益−返済元金−減価償却費。中古耐用年数計算式は法定耐用年数−経過年数＋経過年数×0.2。根抵当権と抵当権。同じ銀行と何回も付き合いたければ根抵当権設定。国交省サイトの有望事業探索システム。給与所得控除額の差。消費税還付のための自販機設置は知っていたが、分割申告とその後の免税事業者申請が必要。

2008/05/13

不動産によって自分が最終的にどうなりたいかというビジョンを持つ→年齢・社会的地位・年収など自分が置かれている現実を把握する→実効的な戦略を立てる、管理会社：管理手数料５〜１０％・入居者斡旋１ケ月分、キャッシュフローは徐々に落ちてくるもの、新築の場合「付帯設備」で資産計上→償却は定率も可（建物は定額法）、３ケ月経っても買い付けがはいらないのは値付けが悪い、銀行の担保価値が高い物件は強気の値付けができる、長く付き合いたい銀行は根抵当で・どんどん物件を増やしていきたい人は抵当権を選択するとよい、売買価格より銀行の担保価値が低い物件には融資したがらない、新築を建てる場合銀行評価を聞いて木造・ＲＣを選択する、個人では３０年ローンも可能だが法人では通常１５〜２０年、アパマン経営に向いていない土地に建築すると後で痛い目に（立地を見る）、テナントは先に決めてから建築するのがベター、ハウスメーカーの収支表は話半分くらいで聞いて自分自身でマーケットを調査ニーズを把握すること、接道が４ｍ未満だと共同住宅は建てられない、利害対立（大家vs店子）することろは不動産管理会社など第三者を立てるのがベター、新築ではあまり小さい部屋は作らず物のレイアウトを自由にできる間取りに、広めの間取りが良いので狭い２ＤＫより広い１ＬＤＫが良い、デザイナーズなど住む人のことを考えていない物権は成約率も低く退去も早い→利回りの低下、不動産会社側からするとレスポンスが早くきちんと話ができる大家がベスト、中途半端にからむ大家は迷惑（まかせるなら完全にまかせるor全部自分でやる）、お金を出すことが必要であれば惜しまず迷わずパッと払う方がよい、ヒビ・シミだけでなく赤サビにも注意、アスベストは中古の鉄筋造が要注意・ＲＣ・木造にはほとんど使われていない、金利・人口減少などの状況がどう転んでも借り手がみつかり易い場所・物件を手に入れる事が大事、境界確認は重要、越境にも注意、購入時には建築図面・仕様書などもらえるものは全てもらっておく、消費の対象となる売上は店舗・事務所など住居以外の賃料・駐車場・自販機の売上で還付対象となる、相続対策の基本?評価の引き下げ?財産の移転?納税財産の確保、生前贈与は贈与を受けた個人単位での課税なので複数人に贈与でき総額でいくらになっても税率は一人一人の贈与された額に対して課税される、相続対策は?納税財産を確保して?財産を移転?最後に不動産を使って評価を下げる、畑・別荘地など優先順位の低い土地や時価が路線価を下回っている土地を物納用として確保しておく、相続税がかかるか微妙な人は財産移転や評価引き下げを優先する、物納の条件?現金で納められない?相続された土地である?担保がついていない、現預金は有価証券・保険など現金以外のものにしておく、時価より路線価が上回っている土地を物納が原則、これから物件を増やしたい人は相続対策で売却される郊外の評価の高い不動産を買い銀行への担保に利用していく戦略も、大事なのは何から何まで全て自分でやらず重要なところだけ自分で行い周りの人と協力して効率よくやること

2007/10/17

最近不動産投資に興味があるので買って読んでみた。
不動産経営をメインにして書かれているが、不動産投資を考えている人にも役立つ情報がここそことちりばめられている。

特に、キャッシュフローの考え方、リフォームによる資産価値・家賃UPの方法、住居人への対応方法、節税の仕方(法人化）などなど。 これから真剣に不動産投資をしようと考えている人にも役立つ本であるといえる。