マンションは学区で選びなさい 小学館新書

沖有人(著者)

• 販売会社／発売会社: 小学館
• 発売年月日: 2017/09/01
• JAN: 9784098253074

商品レビュー

2025/12/05

資産として住宅を購入するのはなかなかハードルが高いと思ったが、これを読むとある程度のことが分かった。
マンションを購入したい人関東圏の方は具体的な地域も書いてあって有益な情報だと思う。

2025/06/18

『マンションは学区で選びなさい』まとめ

◎小学校は学区で決まる
子どもの6年間の学習環境・人間関係が学区で決まる。
高学歴・高年収・教養のある家庭が多い学区は、教育環境が良い。
人気学区のマンションは資産価値が落ちにくく、リセールバリューが高い。

◎「一軒家」より「マンション」。「賃貸」より「購入」
人口減少により、将来的な住宅需要は戸建てよりマンションに集中。
木造戸建ては築22年で建物価値ゼロ。土地価格のみでの売却になる。
マンション価格は金利と連動して変動。一軒家は比較的影響が少ない。
不況時、投資用マンションは下落しやすいが、実需（住居用）は下落しにくい。

賃貸より購入の方が：
住宅ローンの金利が低い
住宅ローン減税や補助金が多い
売却益3000万円まで非課税（夫婦で6000万円）
家賃にはローン金利・税金・管理費などが乗っている → 長期的に割高になる。

◎10年単位で住み替える
子どもの成長段階（小中9年・中高大10年）で、住環境を最適化。
住まい選びは、教育環境・資産性・通勤利便性の3軸で考える。
持ち家は常に「売る・貸す・住む」の選択肢を持つべき。

売却前提なら、以下のポイントが重要：
住宅ローン減税は10年で終了（最大年間40万円）
10年固定金利が低水準
固定資産税の軽減は5年間
設備の法定耐用年数：6〜15年（入れ替え時期）
築12年で大規模修繕が発生 → コスト増要因
瑕疵担保責任は築10年で終了
中古市場では築10年以内の物件が人気

◎お金を産むマンションの「7つの法則」
① 買うタイミングがある
　金融緩和や低金利のタイミングで購入すると、資産価値が上がりやすい。

② 高単価エリアは資産性が強い
　一にも二にも立地。都心・人気学区など。

③ 駅近は正義
　徒歩10分圏内が目安。資産価値・流動性が高い。

④ 大規模マンションを選ぶ
　総戸数200戸以上が理想。修繕積立金の安定性、管理体制の充実、流通性も高い。
　30戸以下は避けた方が無難。

⑤ タワーマンションはランドマーク性に価値
　上層階は値崩れしにくい（階差で価格も異なるが、リセール価値も保ちやすい）。

⑥ 面積は広い方が有利
　少なくとも60㎡以上、理想は60〜100㎡。狭小マンションはリセールで不利。

⑦ 相場より安く買う
　「沖式時価（おきしきじか）」などを参考に、割安物件を見極めること。

◎ローン戦略
年収の25％以内で年間ローン返済額を設計。
購入価格の目安は「年収の7.4倍＋頭金」。
親からの援助があれば、「住宅取得資金の贈与非課税枠（最大1000万円）」の活用も視野に。

総まとめ：この本のエッセンス
> 「子どもの未来」と「家計の未来」、両方を守るには、学区×資産価値で住まいを選べ。住み替えも戦略的に行えば人生の武器になる。

2023/11/29

学区でマンションを探すのは子育て世代にはデフォルトだと思う。具体的な地名や駅名も出しており、自分の意見に絶大な自信を持っている沖さんらしい本。必読。