アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル

今田信宏【著】

• 販売会社／発売会社: かんき出版
• 発売年月日: 2009/05/01
• JAN: 9784761265991

商品レビュー

2023/08/03

敷金は預かり金、経年劣化には使えない、どうせ返すなら最初から取らないほうが客がつく

平均入居年数から"総家賃収入"を試算
→一人の入居者軸での期待損益を試算できる
→P28

家賃4、入居4年＝期待収入192にAD3ヶ月、リフォーム10、キックバック2の合計24をつけると空室率12.5%からスタートすることと同義。
※ただし管理費、諸費用換算の費用が含まれているのであくまで見かけ上の話と割り切る

キックバック→会社ではなく担当者個人への謝礼。
→キックバックのありなしはそのお店の店長次第。
会社、店長、担当者それぞれでOK、NG

キックバックはモチベアップ、効果大。
マイソクにKBありの場合は禁止の会社でも取り扱ってもらえるよう広告費に乗せるように明記。

満室経営のコツ→満室になる物件を買う。
※そりゃそうだとも言えるが、いかに変なものを掴まないかが大事と改めて思う

筆者は経費率と空室率をそれぞれ20(新築は15),20と計算
→表面利回りから40%差し引けば目安の税引後・返済前の利益は見える？

超ざっくり税引き前CF＝　
家賃収入ー経費・空室リスク控除35％ − 銀行返済
＝表面利回りの2/3 − 銀行返済

客付会社へのヒアリング
「御社で満室にできる募集条件を教えてください」
家賃、敷礼、AD、入居者ターゲット

物件チェック
昼の顔、夜の顔をチェック

外見チェック→塗装、錆、ひび割れ、屋上の防水
管理状態→放置自転車、ゴミ、掲示板など

どのような物件が決まるのか？
→見る人の「予想」を上回る「実物」がでたとき

家賃を検討→敷礼を検討→AD KBの検討

五千円単位を1000円単位にすると決まりやすい
(98理論)
→インターネット検索ではわざわざ51000円で調べたりしない

★満室にするためのコツ
・相場(競合)に合わせた家賃、敷礼※ときには家賃アップすることも
・相場より若干高めのAD
・担当者へのキックバック

平均入居年数
シングル4、ファミリー6
→平均6年の物件で家賃を1000円下げると72000円のマイナス、3000円であれば21万。
だったら家賃を下げない他の方法にコストを投じることでトータル得できるのでは？

アパート名を変えることもリフォームの一つ
・英語はダサい、イタリア語翻訳してみる
・仲介業者も賛成
・山田荘→ジェンティーレ神戸
看板付け替えも必要。これが高コストになる場合あり

臭い部屋には客がつかない
→排水管のs字部分が長きにわたる空室で蒸発してしまう→下水の匂いが部屋まで上がってくる。虫も侵入してくる。
対策→空き部屋点検時に水を流す

塗装　15年くらい経つと塗装が酸化(白化)→触ると塗装が手につく、クラックも多く出てくる
→浸水心配

塗装は費用大きい。1平米2500→中規模マンション1000平米→300万円

内装デザイン、カラーコーディネートはデザイナーにパターンを作ってもらう。一部屋10-15
高いけど一度作れば使いまわせる。
奇抜系はだめ。色に飽きる→退去早まる

インターネット
入居者が個別契約で利用できる状態にすることは無料でできることが多い

P142
仲介ヒアリングメモ

管理費に清掃費が含まれているかどうかは必ず確認

ペットは登録制に。
P212
外国人入居者は意外とトラブル起こさない。
→外国籍→ペットの流れで検討

コスパの良いプレゼント
→プリザードフラワー
マイソクにはのせない。ちょっとしたサプライズ

2014/04/13

アパート・マンション経営についてのコツやアイデアが豊富に載ってる。
読んだだけだととりあえず実践しようと思えばできそうな気がしてくる。

2010/04/11

不動産投資をしていくのに
必要最低限知っておいて方が
いいことを網羅している。

私は他の本やセミナーで
知っていることでしたが、
分かり易く統計を取った事例が
いくつかあるので
参考になりました。