20代・自己資金300万円。サラリーマン大家さん成功の法則

束田光陽(著者)

• 販売会社／発売会社: あっぷる出版社/あっぷる出版社
• 発売年月日: 2005/01/24
• JAN: 9784871772426

商品レビュー

2019/05/19

区分所有×リフォーム

大家は楽で手がかからない商売、管理会社や銀行やリフォーム業者などが助けてくれる。
大家がすることは出費の理由と金額が妥当か判断すること。

1987から最も長期金利が高かったのはバブル絶頂期の9%
金利が9%になっても破綻しない物件を買うこと

ゼロを二つとった値が家賃として安ければ、その物件は買い時(12% )
妥協できるとしたら八掛け(9.6%)

貸し出す時の家賃は強気の設定をする。
・入居者をつけるための試行錯誤がそこに生まれる
・値引きのカードが残せる
・質のいい入居者がつく

入居後のリスク→保険をかけよう(滞納保証 )
・滞納、居座り、夜逃げ
→リスクは保険である程度回避できる

ワンルームは15-20平米がよくあり、それより広いところは希少

物件の悪いところを見つけて諦めるのではなく、そこの穴を埋められるかどうか

誰かに相談するのが大事(不動産経験者に )

大家業は不動産を通じて、安く借りて高く運用するをするだけ

国民生活金融公庫

関連書籍
サラレーマンの私でもできたアパート・マンション投資法

そして私は「金持ちサラレーマン」なった 全国4000万人のサラリーマンに贈る、 以下略
→国民生活金融公庫(融資 )の具体的ノウハウ

サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣

激安物件から入り、リスクを抑える。兼業大家とはなんぞやをそこで学び次に生かす。いわば大家さんのビジネススクール

激安で物件を買うのは値切りが必須

利回りのほか、「平米あたりの価格」を見る。一平米10万ならこの本曰く激安
平米10万円の法則(ただし、当時の話ではある )

三十平米、駅10分、築25以内を狙え
→部屋が広く投資用に買う人より居住する人が購入層、投資家が寄りつきにくい
リフォームの幅も広がる
駅近で空室率リスク抑える
自分に土地勘があるとベスト

ネットで見つける→資料請求→気になれば現地へ
この繰り返し
リフォームなどの諸費用や税金を加味した実質利回りが12%を出るように値切る
・資料請求→リフォームで付加価値が出せそうか
・現地→視察ついでに交通の便利さを体感、勤務先からの距離も把握して最悪自分が住むことも考える
・1時間以内であれば概ね合格(この基準は自分で立てればいいか )

利回り12%に加え、「金融機関担保価格の9割掛け」も一つの指標に。
購入価格が、金融のプロが評価した価格の9割掛けになってればまあ概ねいいだろうという判断基準

・物件と同じ最寄駅、部屋の広さで家賃相場を調べる。その最安値付近で貸し出して12%を超えるなら投資を検討

不動産は、リフォームによって物件の利回りを劇的に高められる
→超激安物件を購入、相見積もりのリフォーム+リフォームノウハウの投入でいい物件作れるんだな
→部屋の状態はさておき、素質がいいものを見つければいいのでは(周辺環境や部屋の広さ、リフォームしやすさなど )

ヤドカリ投資法

リフォームは新築マンションのモデルルームを見習う
リフォーム資材はヤフオクで安く仕入れ

せんみつ
100.10,3.1の法則

登記簿謄本の日付→売主が売りのアクションを取った時期→長引いていればそれだけ売れてない物件

リフォームにおける大家に必要な力は
DIYできることではなく、
・この取り付けはこの業者がいい
・この工事の相場はいくらだ
というマイリストだ

自分の信用余力(いくら借りられるか )、そしてN年、X%で返済した時に最低限欲しい家賃から物件の規模を逆算。

登記簿は不動産の戸籍、必ず取り寄せ

買付証明書は「買いたい意志」

重要事項説明書:
特にチェック→固定資産税額、管理費・修繕費積み立て金、抵当権、ローン特約、修繕積立金の滞納有無。
付帯設備表で設備チェック
物件状況報告書:リフォーム有無など

バブル期物件:1985-1991
極狭、三点ユニット

マンション管理新聞
家主と地主

2016/05/29

不動産投資は
いかに安く買い、高く売るか
いかに高く売り、安く買うか

の繰り返し。

価格交渉で値切り、
リフォームで付加価値をつけるのが著者の王道。

具体的にどのように物件を見つけ、どんなネタで交渉すればいいかのイメージがはっきりできた。

2012/12/08

一応、最初の物件は住宅ローンで借りてるから、マイホームと言えないことはないけど・・・
いかにもあっぷる出版社って雰囲気。

内容は安い区分を指値で買って、激安リフォームで高利回りってタイプ。
明示的には書いてなかったかもしれんけど、リフォーム費用は戸建てより区分の方が安いってのがあるのかも。

田舎の区分はナシと思うので直接参考にはならんけど、サラリーマン大家デビューがテーマだから、入門書としてはアリなんだと納得。

ヤフオクってホントにお宝でてくることあるんかいな？
2005年の本だから微妙。

妻はヤフオクで買物してたことあったと思うけど、おっさんは未経験。

マイホーム向けのアイテム探しも兼ねて、探してみようかな。