20代・自己資金300万円。サラリーマン大家さん成功の法則 の商品レビュー

束田光陽(著者)

2020/08/16

区分所有×リフォーム

大家は楽で手がかからない商売、管理会社や銀行やリフォーム業者などが助けてくれる。
大家がすることは出費の理由と金額が妥当か判断すること。

1987から最も長期金利が高かったのはバブル絶頂期の9%
金利が9%になっても破綻しない物件を買うこと

ゼロを二つとった値が家賃として安ければ、その物件は買い時(12% )
妥協できるとしたら八掛け(9.6%)

貸し出す時の家賃は強気の設定をする。
・入居者をつけるための試行錯誤がそこに生まれる
・値引きのカードが残せる
・質のいい入居者がつく

入居後のリスク→保険をかけよう(滞納保証 )
・滞納、居座り、夜逃げ
→リスクは保険である程度回避できる

ワンルームは15-20平米がよくあり、それより広いところは希少

物件の悪いところを見つけて諦めるのではなく、そこの穴を埋められるかどうか

誰かに相談するのが大事(不動産経験者に )

大家業は不動産を通じて、安く借りて高く運用するをするだけ

国民生活金融公庫

関連書籍
サラレーマンの私でもできたアパート・マンション投資法

そして私は「金持ちサラレーマン」なった 全国4000万人のサラリーマンに贈る、 以下略
→国民生活金融公庫(融資 )の具体的ノウハウ

サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣

激安物件から入り、リスクを抑える。兼業大家とはなんぞやをそこで学び次に生かす。いわば大家さんのビジネススクール

激安で物件を買うのは値切りが必須

利回りのほか、「平米あたりの価格」を見る。一平米10万ならこの本曰く激安
平米10万円の法則(ただし、当時の話ではある )

三十平米、駅10分、築25以内を狙え
→部屋が広く投資用に買う人より居住する人が購入層、投資家が寄りつきにくい
リフォームの幅も広がる
駅近で空室率リスク抑える
自分に土地勘があるとベスト

ネットで見つける→資料請求→気になれば現地へ
この繰り返し
リフォームなどの諸費用や税金を加味した実質利回りが12%を出るように値切る
・資料請求→リフォームで付加価値が出せそうか
・現地→視察ついでに交通の便利さを体感、勤務先からの距離も把握して最悪自分が住むことも考える
・1時間以内であれば概ね合格(この基準は自分で立てればいいか )

利回り12%に加え、「金融機関担保価格の9割掛け」も一つの指標に。
購入価格が、金融のプロが評価した価格の9割掛けになってればまあ概ねいいだろうという判断基準

・物件と同じ最寄駅、部屋の広さで家賃相場を調べる。その最安値付近で貸し出して12%を超えるなら投資を検討

不動産は、リフォームによって物件の利回りを劇的に高められる
→超激安物件を購入、相見積もりのリフォーム+リフォームノウハウの投入でいい物件作れるんだな
→部屋の状態はさておき、素質がいいものを見つければいいのでは(周辺環境や部屋の広さ、リフォームしやすさなど )

ヤドカリ投資法

リフォームは新築マンションのモデルルームを見習う
リフォーム資材はヤフオクで安く仕入れ

せんみつ
100.10,3.1の法則

登記簿謄本の日付→売主が売りのアクションを取った時期→長引いていればそれだけ売れてない物件

リフォームにおける大家に必要な力は
DIYできることではなく、
・この取り付けはこの業者がいい
・この工事の相場はいくらだ
というマイリストだ

自分の信用余力(いくら借りられるか )、そしてN年、X%で返済した時に最低限欲しい家賃から物件の規模を逆算。

登記簿は不動産の戸籍、必ず取り寄せ

買付証明書は「買いたい意志」

重要事項説明書:
特にチェック→固定資産税額、管理費・修繕費積み立て金、抵当権、ローン特約、修繕積立金の滞納有無。
付帯設備表で設備チェック
物件状況報告書:リフォーム有無など

バブル期物件:1985-1991
極狭、三点ユニット

マンション管理新聞
家主と地主

2016/05/29

不動産投資は
いかに安く買い、高く売るか
いかに高く売り、安く買うか

の繰り返し。

価格交渉で値切り、
リフォームで付加価値をつけるのが著者の王道。

具体的にどのように物件を見つけ、どんなネタで交渉すればいいかのイメージがはっきりできた。

2012/12/08

一応、最初の物件は住宅ローンで借りてるから、マイホームと言えないことはないけど・・・
いかにもあっぷる出版社って雰囲気。

内容は安い区分を指値で買って、激安リフォームで高利回りってタイプ。
明示的には書いてなかったかもしれんけど、リフォーム費用は戸建てより区分の方が安いってのがあるのかも。

田舎の区分はナシと思うので直接参考にはならんけど、サラリーマン大家デビューがテーマだから、入門書としてはアリなんだと納得。

ヤフオクってホントにお宝でてくることあるんかいな？
2005年の本だから微妙。

妻はヤフオクで買物してたことあったと思うけど、おっさんは未経験。

マイホーム向けのアイテム探しも兼ねて、探してみようかな。

2009/10/07

2003年ころに不動産投資をはじめた素人サラリーマンの手記。反町徒歩6分のボロボロスケルトン物件を250万円で購入し、ヤフオクで入手した部材を活用して職人に直注文をするというリフォームを行い家賃8万で成約するのが一番の成功体験の人物。40分程度で読めた。