リフォームコスト削減ノウハウ虎の穴 不動産投資・賃貸経営で利益を残す！

小林大祐【著】

• 販売会社／発売会社: 筑摩書房
• 発売年月日: 2013/12/11
• JAN: 9784480864277

商品レビュー

2024/09/08

いい物件を安く買えればいいが、そんな事は、素人には容易でない。さらには、不動産購入後の原状回復、大規模修繕で、プロの業者を素人が安く使う事はできない。
買う以前の戦略や調査から、購入後の工事業者の選別方法まで一気通貫で書かれている。
それらはやった方がいいと思える事すべてで、ここまでやるかとも思えるが、地道で泥臭い事を徹底してやっているから、その点は信用できた。

2023/09/18

　業界の内情にかなり深く切り込んでおり、業界を構造から分析して、合理的にコストカットできる部分を割り出している。
　リフォームを考える時に、実際にここまでやれるのかという点で再現性に若干の疑問点も感じたが、少なくとも本書のような方向性で考えなければコストカットはままならないと思った。
　リフォーム以外でも不動産全般の話に時間が割かれ、内容は合理的で不動産の負の側面も強調されており、大変参考になった。

2023/08/20

非常に濃厚。
自分の血肉にするには経験を積んで何度も読み返すことが必要だろう。
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不動産賃貸業で利益が出ない理由の一つは、
業者と大家の利益相反を理解せずに、業者の言いなりになってしまうから

「競争力のある部屋」を「安く作る」ことができれば勝手に埋まる。客付(プロモーション)金をかけまくる必要もない
→そのための修繕ポイントの見極め、コスト最適化、低価格での購入

家賃設定ヒアリング
→客付業者のインセンティブは「客を見つけて仲介手数料をもらうこと」決めやすくするために大家に安安と「家賃下げたら？」と提案してくる
→賃料設定は自分自身で仮説を持ち、さらに複数業者へのヒアリングを通じて見出す必要あり

エリア特性
→空室率3割の供給過剰地域に新築を進めてくる建築業者

家賃10万円の同じ物件なのにリフォーム見積もりが200万円も違うことも。
→なぜ？？？
→工務店の構造
→自分が不得意な工事は下請けに投げる→下請けに回す分オーバーヘッドがかかる
→なぜ専業化している？
→工事分野ごとにノウハウと道具が異なる

材料の発達も目覚ましい
→"職人技"が不要になってきている
→DIYのキャパシティが広がっている理由でもある

見積もりを正確にし、業者を適切に比較するには...？
→「統一基軸」を用意する
　※見積書は業者でバラバラ。　比較できるようこちらからフォーマットを指定
→どこをどうしたいか、施主から「施工箇所」と「内容」に漏れが内容に抜け漏れチェック

希望利回り＝(物件価格＋再商品化のためのリフォーム評価)÷年間家賃

どんな客層をつけるかという戦略→戦略から逆算したあるべき部屋の形→その部屋を実現するのに必要な修繕箇所→ここから見積もり

付加価値戦略
ローコスト戦略

調査観点→近隣
・そのエリアにはどんな人たちがよく住んでいるのか
・どのような設備が求められているか
・どのレベルの賃料設定なのか
・シングル？ファミリー？ホワイト？ブルー？
・どの間取りの物件が多いのか

部材相場、工法の勉強
→ホームセンターにいく。工法もりーふれっとしょうかいつき

物件企画
地域、市場を鑑みた上で、競合を見据えた上で
差別化項目は何か
差別化項目の重要性、実現性、家賃設定はどうか

直間比率
外注比率
繁忙度合い

本命にすべき業者
→設備工事を主事業としてないが外注ではなく自前でできる業者
例: メインは表装、でも水周り設備工事もできる
→230

投資の本質→
元本毀損リスク、収益低下リスク
→キャピタルリスク、インカムリスク

なぜ三軒茶屋6億利回り2%に買い手がつくのか？
→キャピタルリスク、インカムリスクともに低いと思われるから