“値上がり立地"で儲ける！“鈴木流"新築不動産投資 利回りを追いかけず老後まで儲ける資産構築のススメ

鈴木康純(著者)

• 販売会社／発売会社: ごま書房新社
• 発売年月日: 2017/09/28
• JAN: 9784341086831

商品レビュー

2018/06/18

・バブルは中心地から広範囲に広がる。商業地の方が住宅地よりも上がる。バブルが弾ける時は地方からはじまり最後に中心地。投資対象として最も良いのは東京駅＝大手町。東京駅へのアクセスが良いのは城東と城南だが城南は値段が高い。東西線、半蔵門線、丸ノ内線、日比谷線が狙い目。
・建ぺい率、容積率の高い商業地を買う。（住宅地よりも値上がりが起こった時の高騰率が大きい）。
・用途地域は商業地で容積率300%以上がおすすめ。
・建て直しの可能性のある容積率に余裕のある古いマンションは狙い目。容積率を使い切るように建て直しが行われれば化ける。
・新築一棟はワンルーム規制に注意。江東区、荒川区、北区はワンルーム規制がゆるい。
・銀行の本審査は記録が残り個人信用情報を傷つけることになるので買う気がない物件は仮審査までで止める。1度本審査で落ちてしまうと、後日再び物件を持ち込んでも過去に審査落ちをしているので通り難い。
・駅から離れると広い部屋（20㎡以上）でないと競争力ない。駅近であれば15㎡の狭小でも十分競争力ある。

■値上がりする立地：新築一棟向け
【江東区】
商業地多くワンルーム条例ゆるい。
門前仲町は別格。駅から離れても投資対象になる。
東西線沿線は大手町から一直線で利便性良い。中央区よりは安いが10分圏内は既に高騰しているのであえて10分圏外を探すのもあり。
北砂町は南砂町、錦糸町、亀戸の中間で少し足を伸ばせば様々な路線にアクセスできる。商業施設も充実。駅から10分以上かこっても賃貸需要あり。
【江戸川区】
西葛西・葛西は大手町に近く人気。駅を離れても需要あるが駅から離れた地域はファミリータイプが人気。
【台東区】
上野・御徒町は別格ですでにとてつもなく高い。
稲荷町は上野から2分。
根津・千駄木は人気があるが高くなりすぎた。
【荒川区】
ワンルーム条例がゆるい。
南千住のポテンシャルが非常に高い。賃貸需要旺盛で駅近辺の家賃相場が高い。狭い土地でも投資対象になる。山谷もイメージが変わって高くなったが投資対象になりうる。
町屋は大手町まで12分。京成線もあり賃貸需要非常に高い。街に活気もある。駅から離れても賃貸需要あり。おしゃれな建物が少ないのでコンセプトをもった物件なら勝ち目あり。
日暮里、西日暮里は便利だが家賃に比べて土地が高い。

【北区】
ワンルーム条例ゆるい。
赤羽は利便性抜群。あらゆる繁華街へのアクセスが良い。
王子は賃貸需要相当あり、駅から15分はなれても充分に賃貸需要ある。

【足立区】
ワンルーム条例ゆるい。
北千住は非常に良い場所。駅から千住大橋方面、駅から徒歩15分以上かかる場所でもバス便が充実、自転車で駅まで通う人も多く需要は十分にある。
北千住から西新井の間も注目。
六町は駅のそばが広大な再開発中で地価が相当上がることが予測される。
八潮はロータリーの規模や整備された道を初めて見た時興奮した。すぐに新築のアパートを建てたら土地値が2倍になった。開発途中は誰も見向きもしないが形が見えてくると価格が急騰する。

【墨田区】
錦糸町、亀戸、平井、押上スカイツリーは賃貸需要あり。錦糸町は別格。
注目は中央総武線。亀戸、平井、東武亀戸線の東あずま、小村井の間のエリアはJRと東武線が徒歩圏内で需要あり。
両国も非常に人気で徒歩15分圏内でも十分に賃貸付けできる。
森下、住吉、菊川、清澄白河は価格がとても高くなってしまった。

【埼玉県】
JR沿線の川口、西川口、浦和、与野、新副都心は神奈川県のなんちゃって横浜とは比べ物にならないくらい価値がある。

■中古区分向け
赤坂、表参道、青山、原宿・一番町のようなブランド地は古い中古区分が狙い目。できれば大規模なマンションで価格の安い20〜40㎡の物件。旧耐震でもOK。30㎡あれば住宅ローンが組めるので転売しやすい。ブランド地であればその住所が欲しい小規模事務所にも需要ある。もしマンションが建て替えになったら宝くじに当選したようなもの。