ヒアリング不動産投資 “年間家賃収入1億円"を突破した人の次なる戦略とは？

才津康隆(著者)

• 販売会社／発売会社: サンライズパブリッシング
• 発売年月日: 2017/04/27
• JAN: 9784434231971

商品レビュー

2018/07/11

現地調査で確認すべき10項目
・近隣の入居率（同じタイプの物件を3〜4棟）
・入居者へのヒアリング（見えない瑕疵がわかればラッキー程度）
・駅、公共機関までの距離
・駐車場の台数、外部に借りられる場所はあるか（地方の場合）
・地形（水害や土砂災害など、保険を決める際の判断基準にする）
・躯体の状況（外壁塗装など）
・間取り（確認程度でOK。室内は見なくてもいい）
・設備（同上）
・部屋の広さ（15㎡以下はよほど立地良くなければなし）
・入居偽装はないか（レントロールに間違いがないか）

仲介会社へのヒアリング
・満室になりますか？ではなく、満室になる条件を聞き出す。管理会社は責任を取りたくないから絶対に満室になりますとは言わない。
・適切な家賃、適切な敷金礼金、適切な広告料、適切な募集方法（ターゲットにあわせた）
・現状で決まる家賃はいくらですか？
・広告料を〜ヶ月にすると家賃はどのくらいで満室にできますか？（仲介会社が広告料をあげることに対してあまり興味を持たないエリアは賃貸需要が高い可能性がたかい）
・エアコン、モニターフォン、照明などの設備を追加すると家賃は上げられますか？
・広告料は100パーセント渡してもらえますか（事務手数料としてキックバックを求めていますか？）

・小さな管理会社ではADを多めにすることで管理会社内でのポジションが上がり、次の物件を紹介してもらいやすくなる
・メインターゲットとなる属性。性別、所得、ファミリーかシングルか。

人口1万人以下の減少エリアで物件の周辺は田畑しかない物件。こうした地域は需要と供給のバランスが引き締まっていて意外と安定している。エリア外から入居者を連れてくるのは不可能なのでエリア内の転居を狙わないといけない。需要は低いが供給も皆無で競合がほぼいなかった。きちんとリフォームしてある物件もなかったので、普通にリフォームをすれば勝てた。

人口減少エリアでは築古で利回りの高い物件が良い。例えば築35年の物件を購入し、10年で完済できれば、5〜6年でキャッシュフローと残債が同じくらいになる。キャッシュフローを全く使わないで返済に回せば10年先は考えなくて済むのでリスクはなくなる。人口が減っていると言っても10年後に全然いなくなるほど減っている訳では無い。

仲介よりも管理会社の方が良い物件を紹介してくれることが多い。

金融機関の開拓方法
・まずは自分の情報を相手に知ってもらう。慎重に自分を売り込み、実際に会って話すまで持っていく。
・メール→経歴書を送る→電話→会う

経歴書に書くこと
・住所、連絡先、勤務先、家族構成（生年月日も）、自分と妻の履歴書（生年、場所、学歴、職歴）、法人の決算書

金融資産一覧表
・生命保険は今解約した場合と満期で解約した場合も
・わかりやすいようにナンバーをつける