年収500万円からのローリスク不動産投資 給料+アパート経営で資産を築く

原内直哉【著】

• 販売会社／発売会社: 幻冬舎メディアコンサルティング/幻冬舎
• 発売年月日: 2011/08/11
• JAN: 9784344997851

商品レビュー

2019/03/10

コミカルで（面白くない）漫画から始まり不安だったが，特に金回りが勉強になると感じた．その他，マーケティング，立地の考え方，キャッシュレートなどなど

・銀行（イニシャル伏せ）ごとの融資条件がある

・自分に不動産投資ができるかどうかを考えた時．勤続年数，乏しく担保になる資産もまだ足りないと感じた．
したがって今は数年先を見越した貯蓄・勉強フェーズであるとより感じた．

・フルローンは避ける．不動産価格の17％くらいの自己資金は必要．（10%頭金＋7％諸経費）

・管理会社を使えという話があるが若干ポジトーク感ある．

・ライフイベントに不動産収益を盛り込まないと，老年で資産が赤字転落するとシミュレーションしているが，支出金額の見積もりがかなり大きい．別に不動産やってなくても赤字転落はしないのでは（不安ビジネスには乗らない）

・不動産事業の収益や会計に関するアルファベット指標をいくつか述べているがそれが何の略なのか個人的に走りたかった（K%のKとかNORとか

・会計に強くなった方がいいなあと感じた．ちょうどそれに関連した本も借りていたので読んで興味とインプットの質の向上に相乗効果がかけられるといいな

2014/04/29

不動産投資に必要な検討の各ステップについて非常にわかりやすく綿密丁寧に詳説してくれている本。不動産投資のバイブルといっても過言ではないかも。
融資事例も非常に参考になる。

＜メモ＞
・収益物件は時間の経過とともに価値が下落する。売れるときに売らないと誰も買ってくれなくなるため売却が必要。
時期：IRRが安定期から下落傾向に転じた時
価格：買受申出価格＞ローン残高
　　　売却時NPV＞当初予想NPV（０）
・キャッシュフローツリー
GPI（潜在総収入）ー空室損・未回収損・リース損
＋残収入
→EGI（実行総収入）
ーOpex（運営費）
→NOI（営業純利益）
ーADS（年間総返済額）
→BTCF（税引前CF）
・相場の条件に物件固有の条件を加味する。階層、概観、設備など
・FCRと表面利回りの違い
FCR（実質利回り）=ネット収入/（物件価格＋諸費用）
表面利回り＝家賃収入/物件価格
・イールドギャップで判断する
K%（資金調達コスト）＝ADS（年間総返済額）/ローン借
入額
FCR＝NOI/（自己資金＋ローン借入額＋諸費用）
CCR（自己資本配当率）＝（NOI－ADS）/自己資金
イールドギャップ＝FCR-K＞０のとき投資すべき！
・ローン支払い安全率
NOI/ADS＝DCR（債務回収比率）＞1.3
※逆ザヤにならないための条件。変動金利の場合1.25倍までしか変わらないように決まっているため。
・キャップレート
キャップレート＝物件利回り
エリアによって異なる。NOI一定ならキャップレートが下がると物件価格があがる。
物件の売り時はキャップレートがさがる（物件価値があがる）傾向にあるときともいえる。
・不動産投資に必要な自己資金
物件価格の約17％の自己資金が必要となる。
頭金１０％＋諸費用約７％（仲介手数料、契約印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
・繰り上げ返済は投資にはマイナス
ローンはレバレッジがかかっている状態なので、無理に繰り上げず、手元に資金を残しているのなら、再投資すべき。
ただし、マイホームのように早く自己資産とした場合は有効。
投資上は複利での収益があがらない。資金を借りるのが困難。返済額に対して手数料がかかる。
・不動産管理会社は顧問、営業マン、情報マン、トラブル処理などの様々な役目を果たしてくれる。
・市場分析のSTP（segment（層）/target（どんな人）/position（どんな価値提供？））
・効率的な入居を図る優遇策
①金銭的な優遇策（敷金・礼金の優遇。フリーレント）→学生、若手社員　収入が低くても入居しやすい
②設備的な優遇策（家電・家具付き物件）→マンスリー・ウイークリーマンション　急な転勤でも身一つで入居できる
③法人営業での優遇策（徒歩圏内の物件を社宅に）→WEB関係、出版関係などの法人　タクシー代など深夜帰宅時の交通費低減
・設備の陳腐化と改善ポイント
キッチン　電気コンロ→IHヒーター
　　　　　シンクが古い→業者に研磨してもらう
バストイレ　壁の黄ばみ→白く塗り替える
　　　　　　暗い→照明を変える
玄関　靴箱が小さい→大きなものに
室内　収納なし→備え付け本棚やラックを設置
　　　ビニールフローリング→合板フローリングに

2014/03/20

損益を客観的に評価するためのモノサシを与えてくれる本。
細かいところまで書かれているので、繰り返して読まないと身につかない。