すべてのマンションは廃墟になる の商品レビュー

榊淳司(著者)

2023/06/20

タイトルは盛ってるのかと思いきや、管理組合の持続不可能性や腐敗不正のしやすさなどに触れていて、確かに放っておいてマンションが上手く運営されることは無いと思わされる内容でした。

2023/01/02

文字通り、マンションの資産価値は目減りするので買っても意味ないことを説いた一冊。

また、買った後の管理組合も、管理会社や一部の住人に牛耳られたりするケースもあり、中々大変ということがよくわかった。

2022/11/07

増築が進む分譲マンションに関し、将来的な見立てをまとめた一冊。基本、マンション保有者からするとホラーシナリオが展開されていたが、納得感はあった。
住居を選ぶ際、特に念頭に置きたいことは以下の通り

・不動産の価値を決めるのは、土地＞建築物
・35年ローンを組んだ後に残るのは、資産価値が著しく低下したマンション
・マンションの行く末（老朽化対策/取り壊し等）を決めるのは、区分所有者により構成される管理組合。合議制のため、管理組合内での方向性を定めるのが難しく、また理事による組織腐敗等、様々な問題が噴出する可能性が高い
・現在の金利は史上最低水準。今後、上がることはあっても下がることはない。この中で限度額ぎりぎりまで住宅ローンを組むのが現実的か？
・管理会社と管理組合は、基本的に利益相反の関係。全てを管理会社に任せていると、カモにされる
・現行の区分所有法は、個人の権利や民主主義的決定を重んじる余り、管理組合の腐敗を許容するザル法とも言える

2022/04/05

■感想
マンションの管理面でのリスクと対策について紹介されている。
不安を煽る様な表現が多いが、マンションに住んでいる、もしくは検討している人は読んでおいた方がいい内容だと思った。

■今後の行動
・検討しているマンションの住民が管理費や修繕積立金への意識が高く、また滞納がないか、重要事項説明書や総会議事録を事前に読んでおく。
・マンションを買ったとしても、1000万円以上で売れるうちに売る。
・そもそも、自分の好みよりも「すぐに買い手がつきそうか」の観点で、買う物件を選ぶ。

2022/03/17

面白かった。
バブルの遺産みたいな廃墟の話とか大好物なのだけど、それはそれとして、新築ではないけれど分譲マンションに住まう身として、将来的な展望（終わり）をちゃんとイメージしたことがなかったので、なかなか考えさせられる内容だった。
区分所有法とか管理組合運営とか、マンションに住んでいる以上はちゃんと知っておかねばと思うし、ゆくゆく子に負の遺産を負わせないようにしたい。

2020/03/04

管理費等の3年分払うと、マンションを引き取るビジネス。
管理組合が落札して転売する。
分譲マンションには出口がない。
パワーカップル＝夫婦二人で年収1400万以上。
マイホームはできるだけいいものを、と思うのでギリギリの物件を買ってしまう。
管理費滞納が3割を超えると廃墟化する。
理事長が管理組合を私物化する例。
しっかりメンテナンスする以外に出口はない。
資産価値が500万を切ると、意識が向かなくなる。
管理組合が法人化すれば、落札して所有者になれる。
不動産をタダであげるサイトが注目を集めている。
1000万以上で売れるときに売る。

2019/10/22

読了：2019/10/21

今までの本と言ってることは同じかなー。
マンションはいずれ終わりがやってくる。厄介なのは、分譲マンションには何百、何千人の区分所有者がいること。区分所有者たちの意思統一ができなければ、ただ老朽化に任せるしかない。

2019/09/22

高齢者たちが寄り添って時間を過ごす施設になる
温泉付きリゾマンは入りたくなる風呂じゃなくなります
固形物が浮いてたらどうする？
有料粗大ゴミとしてのマンションがすでに出始めている。
横領された修繕積立金。やる気ない管理組合。利益相反行為。出口戦略のない老朽マンション。自主管理は廃墟の入口。明るい話のない内容だった。

2019/07/20

この三連休の中日の夕方、私の住んでいるマンションの街区で「夕涼会」があったので妻と参加しました。簡単な出店しか出ていませんでしたが、ビールとフランクフルトで私は十分に楽しめました。音楽はカセットテープレコーダーから、80年代の音楽が流れていて気持ちよかったです。

周りを見渡すと、小学生は少しいるものの、全体的には私達夫婦（５０台）以上のカップルが多い気がしました。住みやすいマンションなので、引っ越す人も少ないのかもしれませんが、高齢化は確実に進んでいます。

私は今から２０年程前にローンを組んで中古でしたが今住んでいるマンションを購入し、やっとローンを返し終わったところです。そんな私にとって、この本のタイトル「すべてのマンションは廃墟になる」は衝撃的で、読まずにはいられないと思いました。

以下は気になったポイントです。

・ノンリコースローンとは、一定の猶予期間を後に、抵当権を実行して担保にしている住宅の所有権を取得、借り手は自宅を失うが、それで返済は免れるもの（ｐ３７）

・日本人の新築好きの理由、１）新しいものは「清く」古いものは「穢れ」とされる、２）半世紀程前までは木造一戸建てに住んでいて、自然災害で被害をうけるため、安普請（ｐ４３）

・購入価格が家賃の３０年分以上になるような場合は、賃貸にしておいたほうが良い（ｐ５４）

・借入額は余裕をもって決めるべき、限度ギリギリの年収７倍はもってのほか、せいぜい４－５倍が良い（ｐ６０）

・建築精度は長谷工が最も安定している、作るマンションが極めて画一的、単純な設計だから（ｐ７７）

・総会議事録は区分所有法のなかで、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない（３３条２）利害関係人とは、区分所有者はもちろん、購入検討者も含まれる（ｐ８０）

・マンションの価値は、９割が立地（最寄り駅からの徒歩分数）、間取りと面積、価格で決まる（ｐ８２）

・購入した時点で、購入者の意思にかかわらず決まっているもの、１）管理規約、２）管理会社、３）管理費・修繕積立金、４）長期修繕計画（ｐ１０３）

・管理組合も優先順位の高いもの、１）資産価値保全のための業務（管理要員の仕事内容）、２）資産の適正活用と会計処理、３）長期視点にたったメンテナンス、につきる。上手に管理会社やコンサルタントを使う（ｐ１１０，１１４）

・競売を申し立てる場合、申立人は個人か法人でなければならない、管理組合が法人化していない場合、理事長の名前で申し立てを行うことになる（ｐ１２５）

・特別決議が必要な議案とは、１）管理規約の変更、２）共用部分の用途変更、３）管理組合の法人化（ｐ１４６）

・管理組合が法人化になるメリットとは、区分所有者になれること。滞納が５年分に達した場合は、所有権が管理組合に移転する、という制度をつくれば、管理組合は自らの債権を証明するだけの簡単な裁判で競売したのと同じ状態にできる（ｐ１７０，１７４）

・タワーマンションの上層階は、雨風が横殴りに吹き付けるので、シーリング剤の劣化が進むため、１５年に一度くらいは劣化したシーリング剤を修繕しなければ、外部からの浸水を防げない（ｐ１０１）

2019年7月19日

2019/07/04

日本では有史来、天寿を全うしたマンションはない。理由は
①そもそも鉄筋コンクリートは、人の寿命より長持ちするのか？
②区分所有法がもたらす、存在しない出口戦略

これに限ります。これは都心部のマンションでも該当する問題になるとのことです。
我々日本人は、大金を投入して壮大な社会実験をしている最中なんですね。

マンション購入とは、入り口は薔薇色であっても出口は絶望しかない。

これからマンション購入（既にしている人含め）を検討している人は、事前知識として現実を知っておいた方がいいでしょう。

評論家の本なので、時間潰しの読み物として面白かったです☆