家なんて200%買ってはいけない の商品レビュー

上念司(著者)

2016/07/03

この本の著者である、上念氏の本は、経済関連の本を中心に今まで何冊か読んできましたが、「不動産を持つことの是非」を問うた本としては、初めてのように思います。上念氏の実体験（失敗談）を基に、どのような家に住むべきか、不動産を持つことのリスクについて解説しています。

このテーマを勉強するにあたっては、不動産取引をされている方の本だけでなく、不動産を保有することで実際に得た「教訓」を語ってくれる本も読むべきだと思いました。上念氏は、その教訓をこの本で惜しげもなく公開してくれていて、一般ではなかなか得にくいものだと思いました。

冒頭に書いてある、ロバートキヨサキの引用句：お金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を購入する、これは意味深いですね。

以下は気になったポイントです。

・２０４０年に空き家率４０％となる可能性あり、2013年現在では、13.5%である（ｐ８）

・１９７０年代の日本の合計特殊出生率は 1.77-2.14なので、平均すると団塊ジュニア世代でも、一人っ子か二人兄弟となる。すると、あと数十年も経たないうちに誰もがほぼ、タダで家が手に入ることになる（ｐ１３）

・アメリカの住宅ローンは、ノンリコースローンが一般的で、ローンを返せなくなったら家を銀行に引き渡す、それで借金はチャラ、残債リスクはゼロである。サブプライムローンで多くの人が家を追い出されたのは、ローンをチャラにするため（ｐ１６）

・自宅購入：価格４０００万円（頭金１０００万円）、３５年ローン（修繕費は１０年毎に１５０万円）、賃貸：家賃、１０年目まで１５万円、２６年目まで２０万、３５年目まで１０万円とすると、金利が１％の場合は２２年目、金利が１．７％となると両者は同じになる（ｐ２０）

・相続したい財産が１億円あったら、わざと１．８億円の物件を８０００万円借金して買うと、物件の評価額は６０００万円程度なので、借金が８０００万円あると、相続財産はマイナスとなり相続税がかからない、というのがタワーマンション節税（ｐ３３）

・２０階建て高層マンションで８０平米の修繕積立金を計算すると、16,480円程度、200円/平米となる（ｐ３７）

・どんなに手入れした家でも、駅からｘｘ分・ｘＬＤＫという、カタログスペックでしか評価されない（ｐ４０）

・株取引では当たり前の情報が、不動産サイトでは開示されない（ｐ４６）

・金利は、あくまでも実質金利（名目金利－物価上昇率）で考えるべき、デフレ下では金利負担は増える。バブルの発生要因として一番影響が大きいのは、実質金利、人口動態や土地神話以上（ｐ５７，５９）

・スキーリゾートマンションは、共用部分がやたら豪華な造りになっているので、毎月の管理費が３－１０万円とばかにならない、そして今後値上がりする可能性は限りなくゼロ（ｐ６３）

・一度購入してしまったら最後、もう二度と売るに売れず、半永久的に管理費・修繕費、固定資産税を支払い続けなければならない、恐ろしい物件である（ｐ６４）

・日本で長らく地価が大きく上昇しなかった理由のひとつとして、日本銀行がデフレを容認して、実質金利を高止まりさせていたから（ｐ７１）

・危ないサブプライムローンを１０００件集めて、リスクの少ない順に並べると、マジックにより、評価がトリプルＡとなる（ｐ７６）

・礼金とは、１９２３年に発生した関東大震災の名残、関西地方にないのはそのため（ｐ１０１）

・都心ではなく、郊外の私鉄沿線の駅から徒歩１０分以上かかる戸建て住宅は悲惨、備え付けの設備は賃貸・分譲に限らず、なんの価値もない（ｐ１２３、１２６）

2016年7月3日作成

2016/06/29

簡単なロジックだけど改めて具体的な例やグラフを見ると深刻なのが良く分かりました。
金利で言えば今は買いかなと思ってましたが…ちゃんと信仰します笑

出生率・相続の話は都心だけに絞った場合、どういう絵になるのか。20年前に建った様々なエリアの家の値段は今どうなってるのか。シンガポールの例があったけど、この国なら不動産有りという話があるか。この辺りはもう少し勉強したいと思いました。

最近の若者は『堅実』マインドが多いし、逆に言えば賃貸のニーズが高まるかもね。

2016/05/23

2013年時点で日本全国には８２０万もの空き家がある。空き家率も13.5%。
2040年に空き家率は40%になる。
金持ちはお金を出して資産を買う、貧乏人はお金を出して負債を買う
賃貸住宅の利点はライフステージに合わせてリスク無しに住居を変えられることにある
あと数十年も経たないうちに誰もがほぼ１００％ただで家が手に入ってしまう時代が来る
日本では残債リスクを債務者が負うのが当たり前
ローンより支払い累計額の方に分がある
建物の価値は３５年経ったらどんなに手入れが行き届いても評価額はゼロ→（コメント）本当にそうか？
マンションを購入する際に修繕積立金の項目をチェック。修繕積立金のガイドラインが国交省から出ている
金利がいつ上昇するか分からないのでリスクが大きい。→（コメント）金利と物件価格の相関は？
家賃は上がりにくい＝過剰供給と過小需要
土地バブル＝買いたい人が沢山いる（（人口動態）＋土地の出物が少ない（土地神話））×実質金利の低下
実質金利＝名目金利＋インフレ率
地価に与える影響は実質金利の影響がはるかに大きい
ここ２５年地価が上がらなかった理由は日銀がデフレを容認して実質賃金を上高止まりさせたため
アメリカは日本のバブル崩壊後の低迷から学んでデフレに陥る前に大胆な利下げを行った。その結果は２００１－２００４は低金利＋インフレ率がプラスになったので実質金利が大幅に低下した
投資の世界では投資対象を分散するとリスクが減ると信じられている
高層化によって土地は面ではなく点で評価されるようになった（＝都心の一等地なら値下がりしない）
不動産借りる前にネットで民間とUR（JKK)の比較を行って候補と成る引越し先の数ヶ月定点観測する
敷金は滞納リスクに対する担保なので保証会社をつけることで不要となるはず。
礼金は貸して優位な時代の名残なので現在では不要
敷金返還訴訟の過去の判例において大家が負けるケースがほぼ１００％だった
更新料については高額すぎるなどの特段の事情がない限り更新料条項は有効との最高裁判決が出ている
最近は借りて優位な状況になってきており更新料無しの物件も出てきている
日本の中古住宅市場において備え付け家電など評価はゼロ。カスタマイズしすぎた住宅は直す時に異常なコストがかかるためカスタマイズにたいする評価はゼロ
付帯設備で偽装した家には絶対住まない
天理教の総本部はアート系建築の王道。おぢばとおやさとやかた

2016/04/30

家については初心者だったので、読んでみた。

家（主にマンション）を購入するリスクをわかりやすく書いている。不動産投資REITについても少し紹介している。

・名目金利ではなく実質金利に注意すること

サブプライムローンの話も勉強になった。そもそもアメリカと日本では住宅ローンのシステムが違うみたい。

敷金：滞納したときのリスク担保
礼金：オーナーから不動産業者に支払う手数料

2016/03/05

タイトルの由来は、著者自らが体験した事が発端かと思いますが、内容は至って真面目に書かれてあり、日本人の新築住宅信仰を考えさせられる内容と感じました。とりわけ、不動産というジャンルは分かりにくい部分が多いだけに、少しの知識があるだけでも有利です。そんな知識を補うと言う意味でも読んで損はない一冊な印象です。

2016/03/01

マンションについてかかれてるけど戸建てにはあんまり触れられてない。買うか迷ってて、買わない理由が欲しい人にはいいかも。

2016/02/02

マイホームの購入を考えている人に警鐘を鳴らす上念司氏の新著。
著書自らマイホーム購入経験があり、痛い目にあっているらしく、その経験を元にアツく語られている。

家庭を持つと、持ち家か？借家か？という議論がよく聞かれる。
あっしもいい歳なので、まったく考えないことはない。

上念氏は借家派の立場で、悪魔（不動産関係者や金融機関）のささやきから身を守るための知識を、ユーモアたっぷりに伝授してくれる。
ある動画では「この本は、宗教の本です」と語っており、自ら借家派の信者として、マイホーム購入反対を訴えている。

あっしも今んとこ借家派だけど、一生ローンにしばられなければ持ち家もいいと思う。
ただ、どの分野でも言えることだけど、知識のないまま手を出すのは危険。
悪魔に搾取されないように、必要なちからをつけて、対等にわたりあえるように準備しておくことが重要だ。

宗教テイストが著書のいたるところにちりばめられているので、初めて著者の本を読んだ人はひくかもしれない。
しかし、このノリが著者の魅力なので、軽く読み流す感じでOKです。