世界一わかりやすい 私募REITの教科書

初村美宏(著者)

• 販売会社／発売会社: 幻冬舎
• 発売年月日: 2016/01/01
• JAN: 9784344974074

商品レビュー

2022/04/10

「世界一わかりやすい私募REITの教科書」

■私募REITは、J-REITに比べ市場の影響を受けず、配当も4～5％と長期的に安定

■不動産証券化
・きっかけはバブル崩壊
・不良債権の処理として担保不動産の売却を進めるために環境を整えた。
・1995年不特法、1998年流動化法、2000年投信法→2001年J-REITスタート

■不動産投資信託（Real Estate Investment Vehicle）

■不動産の証券化とは
・不動産の所有者が所有する不動産を、有価証券を発行するビークルに移し
　不動産から生まれる賃料収入のキャッシュフローを裏付けとして
　証券を発行することにより、資金調達を行う。
・メリット　
　倒産隔離・・不動産保有企業の倒産による不動産差し押さえの心配がない。
　収益分配拡大・・収益の90％以上を配当すると損金算入
　オフバランス・・不動産価格の下落が企業価値に影響しない

◇GK-TKスキーム
・合同会社と匿名組合契約を結んで投資家が出資
・一番多い
・現物はなし。受益権のみ。

◇TMKスキーム
・ＴMKnお証券を投資家が買う

◇J-REIT
・不特法に基づく。
・匿名・任意組合と契約

■REIT
・公募：J-REIT・・ルールが厳しい/解約請求出来ない/クローズドエンド型
・私募：私募リート・・相手がプロルールは緩やか/解約請求できる/オープンエンド型
→非上場オープンエンド型不動産投資法人

■物流市場
・物流システムの再構築でコスト削減が急務
・災害に強い倉庫への立て直し
→資金が必要→開発資金の調達手段として私募リートの積極利用

■私募リート
◇会社型：投資的法人を設立「投資法人」
・日本の全てが会社型
・「投資法人」の代わりに運用会社が運用
・投資主総会で投資家が意見・監督する機会→ガバナンス機能あり
◇契約型
・運用会社と信託銀行から「信託契約」

■リートの物件価格：1物件40億円

■運用
①コア・・インカム重視　リスク低い　→私募リート
②コアプラス・・インカム＋少しキャピタル
③ドリューアッド・・インカム＋キャピタル
④オポチュニスティック・・キャピタル　リスク高い

■エクイティとデッド
◇エクイティ
・資本
・投資口として投資家が調達
・投資口は株式よりも制限が多い
・投資主には様々な権利がある

◇デット
・負債
・金融機関からの借り入れ
・投資法人は内部留保なし
・ノンリコースローン（責任限定型ローン）
　・キャッシュフローのみが返済原資
　・事業用ローンより返済リスクが限定
　・会社の資産に影響しない

■レバレッジ
・1億円　→1億円の不動産・利回り6％　→年間利益600万円
・1億円　→2億円の不動産・利回り6％（１億円金利４％で借入）　→年間利益1200万－金利400万＝800万円
※利回り/金利の変動がリスク

■LTV
・総資産金額のうちの負債
・私募リートでは30～40％

■投資法人の立ち上げ→財務局へ提出
■立ち上げた投資法人が運用開始→財務局の認可

■資産運用会社
・宅建免許必要
・金商法の登録必要

■デューデリジェンス
・due（当然すべき） diligence（努力）

■鑑定評価
①原価法・・・再建築するならいくらか？
②取引事例比較法・・同じようなマンションはどうか？
③収益還元法・・賃料から逆算
　◇直接還元法・・純収益を投資利回りで割り戻す
　◇DCF法・・将来生み出すCFを現代に割り戻す

■私募リート
・非上場
・2010年から
・日々増減しない
・監禁しずらい

■J-リート
・上場
・2001年から
・日々増減する
・市場で売買しやすい

■私募ファンド
・GK-TKスキーム、TMKスキーム
・３～５年で売却。短い期間で運用