現役・三井不動産グループ社員が書いた！やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない

藤沢侑【著】

• 販売会社／発売会社: ダイヤモンド社
• 発売年月日: 2013/03/25
• JAN: 9784478024041

商品レビュー

2019/01/03

"【ダメマン】
駅徒歩10分超
騒音ー幹線道路沿い(排気ガス)、日陰(南側に建物が建ち日照時間が少ない)、隣地が空き地・生産緑地・畑の場合も注意、悪臭(工場、川沿い)、浸水可能性、

ランニング費用割高ー総戸数の多いところは管理費割安。無駄な共用設備は✖︎、機械式駐車場もメンテ高。

モデルルームーセールスのために殆ど全てオプション品かつ一番大きい部屋。棟外販売センターではなく竣工した物件に絞って購入することも検討(人気プランは残っていない可能性もあり)

付属設備は量販店で購入する時の値段を想像する。おまけよりも諸費用・本体値引きを交渉。付属設備の製品リストを営業マンから入手し、グレードを確認する。

マンション価格とは土地と建物の価格。土地に消費税は課税されない。
また、マンションの価格表は税込み表示ではない。マンション購入者がいくらで買うのかを見極めたうえで後から土地、建物、消費税の内訳を決める。つまり、総額の決定メカニズムに消費税率は関係ない。

消費税増税後は需要の減少で価格は下落する

分譲マンションの原価:用地取得費と建築費

マンションの需要は世帯数が影響する。人口減よりも世帯数の予測をする。単身世帯は増加。

契約後の引渡し日が決まった後はどのような事情があったとしても工期を遅らせることは不可能のため突貫工事による欠陥マンションが建築されてしまう。

突貫工事物件を避けるためには、
入居予定時期-完成時期＝1ヶ月以上

施工現場の整理整頓・清掃状況、現場所長の施工実績を確認する

防災設備だけでなくそれを運用する仕組みがしっかりしているかを確認(例:非常用発電機を誰が動かして良いか管理規約で決まっておらず非常時に動かせなかった等)

【いいマンの条件】
・駅近
・最寄駅のレベル
・幅員6m以上の交通量が少ない道路に接道していること(狭い場合は大規模修繕で大型車が入らず工事費が割高&新築も高い)
・隣地に将来高層建物が立たないか(特にバルコニー面)、建築予定を確認(図面を営業マンに依頼)
・学区のレベル(中古の仲介屋が詳しい)
・液状化マップ、ハザードマップ、地歴(過去に土壌汚染ないか、過去にクリーニング店があった場所も注意)

・周辺に人が住んでいない利便性が高い場所の大規模開発
・新駅予定地

資産価値の査定要件
電気、上下水道、ガス、道路、交通、駅までの距離、買い物、役所、日当たり、公園、騒音レベル、眺望

・売主の確認(販売代理店注意)、経営の安定度
・独自の設計基準の有無-品質への拘りの確認
・施工管理体制-営業マンに売主としての施工管理体制を確認する(コンストラクションレポートがあれば尚可)

・アフターサービス-売主の会社内部にあることが望ましい。ゼネコンは論外。

・セールスマンとの関係-相方だと思い接すること
・販売センターに行く前に建設地に行くこと
・希望間取りは基本的に変えてはならない(営業マンが勧める間取りは不人気間取り)
・自己資金は購入価格の20%はあった方が良い

・修繕計画は25年、30年を確認すること。最も資金負担の重いタイミングであり、何も言わなければ20年までしか出さない。

抽選販売
・倍率優遇のある会員制度を利用する

・舐められないためにも、第一希望住戸しか購入しないこと
・認印、二年分の源泉徴収票を持って行くこと

・売りの時に査定価格を上げる方法
→クロスの張替えとクリーニングをすること

・内覧→ホームインスペクターを利用するならさくら事務所が良いとのこと

・アウトレットマンションは中身の悪い売れ残り、アフターサービスも心配

・竣工在庫には、デベにも管理者としての管理費、建築費の支払いの事情があるため、割引してもらいやすい

【物件概要】
・竣工年月日から半年経過しているマンションは不人気のため大幅値引き可能
販売在庫は在庫が多いと不人気と思われるため実際は表記よりも多くある可能性が高い
・値引きのサイン→家具付きモデルルーム販売、新価格発表、キャンペーン

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2018/01/10

これからマンションを買う人にとって、目からウロコの事実が多く、参考になる本だと思う。値引きはこのようにした場合に起こる、このようなマンションは買うべきではないなど、業界人だからこそ知り得る内容となっている。

2016/01/26

売る側から見たマンション売買の姿がよく分かった。値引きのポイントは、入居が始まっていても残っている物件。売主側もコスト大。
マンションを買おうと考えている人は是非読むと良い。