マンション投資の「ルール」は私が教えます の商品レビュー

天田浩平(著者)

2023/05/10

▼不動産会社の見分け方
・国土交通省で過去5年に行政処分を受けた不動産業者を公表している。→国土交通省ネガティブ情報等検索サイト
・ネット評価もチェック
・販売だけでなく賃貸管理までしている会社を選ぶ
・レインズを出してもらう
・優良物件を扱っているのは規模の大きくない会社
・立地と適正な家賃が大事
・営業マンは3年以上経験、宅建の資格を持っている、年間30戸〜50戸の販売実績がある担当、レスポンスの早さ等も重視。 信頼できる不動産会社に連絡して、購入する意思を伝えて一番売っている営業マンに担当してほしいと伝える。
▼基礎知識
・収支例 表面利回り4.28%、実質利回り3.9%
・変動金利 5年間は返済金額が変わらない金融機関がある。5年後も1.25倍を限度にしているので、変動リスクを気にする場合は不動産会社に相談。
・「買い時」は実質利回りと借入金利の差で見極める → たとえば物件の実施利回り4%、ローンの借入金利が1.5%の場合、2.5%がオーナーの利益になる。
・ローンの借入金利2%以下で組むと考えた場合、この金利差の幅が2%以上であれば、買って損はない。
・副業で赤字申告をしているとローンの借入が難しくなる。副業は審査条件に有利にならない。
・資産拡大を加速するには、同時に複数買いして、繰り上げ返済を継続していくこと
・家賃収入専用の銀行口座をもつこと。
・需要の高い東京23区エリアであれば、出口戦略は必要ない。継続的な家賃収入が見込まれるので、最初から出口を決めてしまうのはもったいない。
・購入して5年以内は売却益は短期譲渡所得となり、かかる税金は利益に対して40%となる。6年目以降の売却益は税金20%ほどに下がる。したがって売るのであれば6年目以降が有利。
▼失敗しない物件選びのルール
① 東京23区の立地。例外的に武蔵野市の一部、三鷹市の一部（吉祥寺）、川崎駅、横浜駅周辺。
小田急線は祖師ヶ谷大蔵までが中古ワンルームマンション投資の対象先として安心。それ以降はファミリー向け。
投資メリットのある物件は、賃貸需要の高いJR、地下鉄、私鉄の主要ターミナル、中核駅に近いエリア。
物件は少ないが、吉祥寺も需要の高いエリア。
② 最寄駅から10分以内。 1分でも9分でも入居率に大差なし。ただし、恵比寿、三軒茶屋、広尾、渋谷など圧倒的人気エリアは徒歩10分以上でも入居率高い。
③ 面積は狭すぎても広すぎてもNG。
ボリュームゾーンは20〜30平米台。
④ 建物の総戸数。少なくとも20戸以上。30戸以上を優先。管理費と修繕積立金も相場の金額かどうか必ずチェックする。
⑤ 築年数は築10〜20年の物件が理想。35年ローンを組む場合、築20年前後までの物件を検討するのがよい。
家賃が相場に対して妥当な物件を狙い、物件価格も落ち着いてきた段階で買うことが大切。
築年数の浅い物件で家賃が相場より割高な物件を買うと、家賃が下がる可能性あり。
築10〜20年の間で家賃が安定している物件を選ぶべき。
鉄筋コンクリートマンションの寿命は60〜70年。修繕や改修工事の履歴を確認しておくこと。
価値が下がらないマンションの第一条件は立地、耐用年数が長い鉄筋コンクリート構造、管理がしっかりしている状態の物件
⑥ バストイレ別、オートロック、宅配ボックスは不可欠
⑦ 間取りは正方形や長方形が基本。収納がある一般的なタイプを重視。
・家賃相場を確認するために、地元の不動産賃貸の店舗に最低3店訪問して確認する。
・火災保険は水災も含めて（川の近くの場合）幅広い特約をつけたほうがいい。
・ハザードマップは確認する。東京都都市整備局の地震危険度マップも公表しているので確認
・損害保険も被災状況のレベルによって、どの程度カバーできるかを把握しておく
・初心者はオーナーチェンジ物件で賃貸中がおすすめ。
・家賃の値下げは最終手段。物件価値を落とさないようにする。1000円下げると30万価値が下がる。
・家賃を下げるより、まずは礼金をゼロにする。
・家賃滞納を保証してくれる賃貸保証会社への加入を義務づけている管理会社がほとんど。
・設備保証、3年間原則無償の会社もある。
・管理委託手数料は月3,000円が相場。
家賃5〜7%で仮に8万円の5%だと4,000円になるので割高。
・給湯器やエアコンの修繕・交換工事は通常10〜20年に一度で、どちらも10万円前後。
・火災保険は居住者や管理組合に求める保険もある。地震保険の範囲もネットで情報収集し、管理会社と相談して決める。
・騒音など入居者トラブルに対応する管理会社が安心。