生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門 の商品レビュー

永井ゆかり(著者),渡邉浩滋

2023/08/11

よく聴いている安住アナのラジオにゲストで出ていて知った。

賃貸不動産オーナー向け経営情報誌「家主と地主」編集長の著者が、多くのオーナーにインタビューして、どのように資産を築いてきたかを紹介している。

意外に分厚い本で読むのに時間がかかった。
賃貸不動産オーナーは不動産投資ではなく、家主業だと言う。物件の買い方や事業の進め方など多くの例で紹介されている。
結局どういったやり方が正解とか不正解ではなく、きちんと調べて納得して買うのが大事で、不動産会社の言いなりや、買いたい気持ちが先行してろくに調べもせずに購入することは避けなければいけない。

2023/01/30

生涯現役で稼ぐ サラリーマン家主入門

最低限の必読書

これから不動産賃貸業をはじめようと思う方が、これだけは知って初めたほうが良いという知識が、凝集されていました！

・「利回り」の高さだけに注目してはいけない例
・銀行への返済方法
・成功している方も初めは現金で買っている
・海野オーナーが、一棟目を購入までに３年半かけた理由

なんとなくいいんじゃないかと、誤解しそうな点を、「いやいやそこに落とし穴があるよ」と気づかせてくれるような書籍でした！

まだまだ、知らないことは多いな！

勉強になった箇所
・だが家主業を営むにあたって重要なのは 人口以上に 世帯数だ。特に単身世帯の住居と言えば 圧倒的に賃貸が多いため 単身世帯数の推計を確認しておくことは必要だろう。・・なぜ 単身世帯が増加していくのだろうか 。最大の理由は 高齢化 だが 、二つ目の理由は未婚者が増加していることだ
・実は私がこれまで会ってきたサラリーマンから専業主になった人たちが一軒目に購入した不動産は現金で購入しているケースが多い。しかも 土地勘がある場所で まずは自主管理で経営している。
・不動産が安い理由は買いたいと思う人があまりいない つまり人気がないということだ。そこでまず不動産で人気がない物件の特徴を挙げてみよう。①建物が古い②立地が悪い③空室だらけで家賃収入が少ない④借地権がついている⑤土地に接道がなく 建て替えができない⑥事故物件である⑦特殊な物件である⑧売主に事情がある
・河野さんの例のように「利回り」の高さだけに注目すると実際購入できて家主になったはいいが 思いのほか 支出がかさみ 持ちこたえられない ケースもある
・借地権付き 物件の場合、気を付けなければいけないのは 契約解除となったら 、更地の状態で返さなくてはいけない点だ
・川村さんは「賃貸経営には大きく 三つのステージがある」という。
第1ステージは「借入金 大」の時期で 税引き後 キャッシュフローに細心の注意を払いながら 細かい調整が必要な時期だ。
第2ステージは、借入金の返済が進む中で 税引き後 キャッシュフローがますます タイトになってくる最も難しい 時期。前述の「デッドクロス」お迎えてから借入金返済が終わるまでの時期になる
そして最後の第3ステージは 借入金返済が完了する時期。税金は増えるものの トータルのキャッシュフローは贅沢になり ようやく満室経営を目指す 本来の家主業ができるようになるというわけだ
・「利回りの落とし穴」とは何か。利回りとは 第2章でも触れたように 不動産購入額に対して1年間で得られる収入の比率のこと。・・・しかし ビギナーにとってはその知識はあっても 実際 どの程度の利回りを想定して 不動産を購入し 借り入れをすればいいのか 見当をつけることは難しいだろう。佐賀さんはこれまでの自身の経験から購入する時の 実質利回りの目安は「金利＋6%」以上を確保することを原則にしていると言う
・（元利均等か 元金均等か）沢さんは「金利の変化による 元金返済割合、 毎月の返済額に占める 金利 支払い 分の割合を確認する」と話す。このそれぞれの割合を確認してどちらの返済方式が得策かを判断するのだという。
・「火災保険」は入居者が契約期間中に例えば地震でテレビが倒れて壊れたり 盗難に入られたりなど入居者自身の家財を補償するだけでなく「借家人賠償責任保険」も付帯されている。「借家人賠償責任保険」は家主に対して 原状回復のための修繕費用やその他の賠償責任 、水漏れなど居住者同士のトラブルに備える 第三者への賠償責任を補償の対象としている
・賃貸管理業務委託をする場合は 管理会社が家主の代行業者として動くが、入居者対応、募集条件などの最終的な判断をするのはヤ家主自身だ
・この家賃の督促 行為はかなり 慎重に行わないと逆に入居者側から訴えられるリスクもあるため 注意が必要だ。・・・・（早朝 深夜の時間帯での訪問 電話などによる得策など）以上のような 督促 行為は滞納家賃の督促についても適用される「貸金業法第21条第1項」に違反し「違法」とみなされる
・督促業務を家賃債務保証会社や管理会社に外部委託しても委託先が誤った方法で督促すると最終的に家主の責任は免れない。知識を身に付けることが重要だ。
・（定期借家契約が）あまり 普及しないのは普通借家契約に慣れている不動産会社が新しい手続き方法を覚えるのを面倒と感じたり、 入居者に説明して理解を得られない可能性もあったり 解約通知のルールが普通借家契約とは異なるなど、積極的に導入したいと考える 不動産会社が少ないためだ

2021/08/16

原理原則を踏まえつつ、全体的な流れとともに知識が学べる本。実務的な各論は別の本に譲るとして、物件が欲しい人も借りたい人も一読して良いかなという一冊。