不動産投資と火災保険 の商品レビュー

薮井馨博(著者)

2020/05/19

火災保険について詳しく知るための良書。万人が読むべし。

地震保険は官民一体の制度。地震保険によって損害保険会社は利益を得ていません。
地震保険は基本立ち会い検査
地震による火災は火災保険だけでは保証されません。
通常の土砂災害であれば火災保険の水彩保証によって保険金は支払われますが、原因が地震による土砂崩れの場合地震保険から支払われます。
警戒宣言が発せられた場合、地震保険に関する法律に基づき、地震保険の新規契約の引き受け及び既契約分の契約金の同額ができなくなります。これは駆け込み契約を防ぐためです。
地震が原因で起こった災害は火災保険ではなく地震保険から支払われる。
実際の損害額は関係ない。
自身で物件が全壊しても同じ物件を建て替えることができる保険金は支払われない。

地震保険はその次契約となる火災保険のマックス50%の範囲内でしか加入できませんので普通に契約していると金額不足になってしまいます。

9大新物件ではなくても地震保険未加入について公的制度がありながらも活用していなかったと言う過失を問われることも否定できません。また建築当時の耐震基準を満たしていない、日本の建築物があった場合には安全かつ安心して暮らせる環境提供義務を果たしているとは言えず、オーナーの過失を問われる可能性があります。

賃貸経営の世界でも当たり屋が存在します。
自動車保険では当たり屋が存在します。
入居して3ヶ月から半年後に… .
・突然床が抜けて転倒した。病院に行くので治療費と交通費を出してくれ。
・雨漏りで大事な家具道具が濡れて使えなくなった。全部新品に買い直してくれ。
・階段の手すりがいきなり崩れて階段から転げ落ちて骨折した。仕事を休むので休業補償してくれ。
・外壁の1部が剥がれ落ちてきて、車に傷がついた。全塗装が開直してくれ。

管理外車を通した入居審査、入居付け、建物管理をすることでそのリスクを回避できるのです。ほとんどの管理会社はこういった不足の事態に備えて顧問弁護士、または弁護士の伝がありますので弁護士を通した解決策がほどこせます。こういった観点からも自主管理ではなく管理外車を返した方がお勧めです。

入居者の故意・過失を証明するには相当の時間と労力を要します。仮にこれが故意・過失等弁護士を介して証明できて賠償金を払わなくてよくなったとしても精神的に疲れ果て、相当な時間をとられてしまいます。
また当たり屋の情報は各保険会社間で情報共有がされています。そういった行為を繰り返している入居者は火災保険だけでなく生命保険や傷害保険でも同様の保険金請求行っていることが多く、名前と生年月日で過去の請求履歴、保険金受け取り履歴が保険会社はわかるようになっています。

保険の目的は損害を補償することであり契約者が保険金によって損害額を超えて利益を共有するのは保険の趣旨に反することから超過保険を締結する事は禁止されています。仮に超過保険を締結したとしても超過部分については契約者の意思に関係なく無効になります。
保険金額=新築費単価×建物面積(平方メートル)
収益物件の地震保険料は年末調整で控除対象とできますか?控除対象とはなりません。
地震保険料控除の対象となる場合は保険の対象が所有者本人または本人と生計を1つにする親族が所有している家家、家財であること。
収益物件に係る地震保険料損害保険料は年末調整時が確定申告時の地震保険料控除での手続きではなく経費として申告します。

20階以上のタワーマンションと呼ばれる建物は限られた敷地内で上に上に伸ばしているので各世帯が持つ土地の持ち分はわずかですその代わりに土地の持ち分が少ない分、資産価値の圧縮につながるので取引価格と固定資産税評価額の乖離を利用したのがタワマン節税と言われる手法です。しかし平成29年度の税制改正でタワーマンションへの固定資産税と不動産取得税が見直されることになりました。ターマンションへの課税については継続して見直しが検討されるようです。

生命保険と同じく複数の保険会社の火災保険に加入していると、罹災時に多額の補償を着られると思われがちですがそれは大きな間違いです。同一の建物に複数の火災保険をかけることを重複保険といいます重複保険自体は各保険会社に告知さえしていれば違法ではありません。

大数の法則
事故や災害の発生確率を導き出します。
サイコロを振って1の目が出る日は偶然ですが、降る回数を増やすとその確率は6分の1に近づきます。このように確率が一定に近づくことを大数の法則と言います。事故の発生確率を出す時も多くの事故データを分析することによって発生確率を予測できるようになります。

2020/03/08

不動産投資と火災保険に関してすごく詳しく書かれている。

特に印象に残ったのは、震度7を記録した地域であっても、新耐震基準を満たした物件の大半は崩壊せずに残っていたということ。そして、新耐震基準を満たしていない違法建築物だった場合には、安心して暮らせる環境提供義務を果たしているとは言えず、オーナーの過失が問われる可能性があるということ。

また、火災保険は、基本保証+特約(オプション)で成り立っている。収益物件における火災保険では、ほとんどが特約なのでこれらを端折ってしまうと事故のほとんどが役に立たない

特別対談の言葉。損して得とれ。備えあれば憂いなし。餅は餅屋。