不動産投資の「収益計算」本格入門 の商品レビュー

稲垣浩之(著者),中川理(著者)

2021/07/09

★CFの状況
賃貸料
▲管理手数料
▲ローン支払額
▲固定資産税(1/1)
▲所得税住民税(損益計算の結果)
＝現金流入額
意思決定時大事なのは現金流入額
★税務上考慮されない収益費用
敷金収入(家賃礼金以外)、ローンの支払額のうち元金返済)、不動産業社への仲介手数料、不動産所得の損益通算の特例(不動産所得マイナスかつ土地分のみ支払利息含めない)
★給与所得が大きい場合は累進課税の税率より法人成りした場合の税率の方が低い場合もある
★譲渡所得時の税率は5年超から20.315%、譲渡所得マイナスの場合損益通算不可
★法人化メリット
　損失繰越、税率、所得分散(青色事業専従者給与とか)、法人化すると生命保険料の最大100%を費用化(個人所得税は最大4万控除)

不動産投資の本4冊しか読んでないけど1番わかりやすかった。

2021/01/18

順序だって収益計算の説明があるため、非常に理解しやすい。
また収益計算のサンプルExcelの提供や、それを使った具体的事例の分析など、非常にわかりやすかった。

2021/01/04

不動産投資の、特に投資に係る収益の計算と税法をまとめた本である。

内容は基本だが緻密。
・収益計算に最低限必要な基礎知識
・減価償却費の仕組みと具体的な計算方法
・税金の仕組みと具体的な計算方法
・「収益計算」の完成と具体的な計算方法
・収益計算シミュレーションの作成
・収益計算シミュレーションの分析・活用
という章立てで、緻密に数字の解説をしている。

投資を決断するときに、じっくりエクセルとにらめっこしながら読みたい本。

2020/11/08

金利と借入期間、優先すべきなのはどちらなのか？空室期間と家賃下落率。訳あり高利回り物件の見ぬき方！節税と黒字倒産は表裏一体。減価償却費の真実とは？営業マンが教えてくれない支出・費用項目を総ざらい！減価償却の基礎となる建物取得価格の算定方法は？サラリーマン大家に必要不可欠な税金知識も満載！収益計算に必要な知識のすべてを丁寧に解説。

2020/10/10

不動産だけでなく所得税についてもわかりやすく書かれていて非常に勉強になる。
もし不動産投資やるならバイブルとしてほしい。
これまていろんな本、ネットで勉強してきたけど断トツでわかりやすい。

2019/07/18

税金や個人事業主の違いを所得の取り扱い方や発生する税金，その結果いくら手に残るのか，それぞれどんなメリットがあるのかなど解説しており，不動産投資良いうより税金や個人事業主/法人のことを知るのにものすごく良い教材

収入と支出:いくら手元に残ったか（手元から離れたか）
売上と費用:いくら稼いだから(損したか )、事業だったら税金はいくらになるのか。の元。

売上:もらったお金のうち返さなくてもいいもの。
費用:売上を得るためにかかったお金
p35

自分のお金の管理方法がまさにこれである。
確定拠出年金の拠出額は課税所得とみなさないというのも、「売上の免除」と考えられる。

収入⊃売上、支出⊃費用

築浅の物件の価値＝会計上の減価償却費
物件の管理状態は年数に応じて悪くなる傾向にはあるが必ずしもそうとは限らない。
築古だけど綺麗ですぐ客付けができる物件は減価償却費はなくてもそれをカバーする収益性があるかも。

・超築古でも新築時耐用年数の2割が物件購入時からの耐用年数になる。
・減価償却発生年数内であれば 残り耐用年数＋経過年数の2割 p55

サラリーマンはスーツ、飲み会などサラリーマンとしてやってくために実質必要不可欠な支出をなんで費用計上できないんだろう。。。⇨給与所得控除がこれに当たるらしい

借地権付きの地区古物件はどんなに利回りが良くても「物件購入という収益不動産経営において最もインパクトがある支出を費用にできない」ということになる。土地も残らないから資産性もなし。

耐用年数が短いほど短い期間に減価償却費が集中。購入直後のCFは良くなる。

中古物件を買う時は建物の按分割合に注意、減価償却が発生するのは建物部分のみ(消費税も )
同額の売買でも按分割合の差がキャッシュフローの差を生む

不動産賃貸経営における費用のうち、減価償却にすべきものと一時的な費用にできるものの違い→家賃収入を得るための支出なのか、物件の取得のための支出なのか

原状回復は費用扱い、リノベは資本的支出→減価償却

給与所得控除額はサラリーマンの必要経費を費用計上したもの

法人は任意償却