FP大家だけが知っている 資産形成に中古ワンルームを選ぶと失敗しない理由 の商品レビュー

齋藤岳志(著者)

2022/06/26

・サブリースは断る
・何のために独立するのか、独立してどう過ごすのか。会社からの解放という理由はNG.
★３部屋以上保有すれば賃貸経営は安定する。
・金利や物価が上がっても借り入れの残高は上がらない。
・中古の減価償却は、47-経過年数+（経過年数×20％）　※小数点未満切り捨て
・不動産会社が売り主の場合、仲介手数料はかからない。図面の「取引様態」を見ればわかる。
★2000万円のマンションを３戸手に入れるまでに２５年。１戸目を100万円毎年くりあげで12年。2戸目は毎年200万円（1戸目の家賃も入れる）で７年半。３戸目は290万円で５年半。
・国交省のガイドラインでは、１５階未満・５０００㎡未満のマンションで修繕積立金は218円/㎡。著者の１つの目安で１５年で３０００万円～５０００万円あれば安心。
・著者の感覚では、５０～１２０戸程度がちょうどよい。少ない戸数では合意形成がしやすいので、個人の考え方にもよる。
★徒歩10分以内が原則だが、バス停が目の前なら選択肢としてあり。
・営業担当者と仲良くなり、物件の売られる事情を聞き出す。高齢者の資産整理の場合などは買い手に主導権がある。値下げ交渉もある。
・登記簿謄本で所有者のローン金利を確認。売却理由の推測が可能。
・重要事項調査報告書がキモ。
★勉強は欠かさない。宅建、マンション管理士、管理業務取扱主任者など。マンション管理士は区分マンションの大家に内容的に直結することが多い。
★金融資産と現物不動産とのバランスを適切に。１：４くらいが適切と著者は考えている。
★★★確定申告のあとに、１年に１度でも、銀行に報告して顔をつなぐ。次の融資の見込みなど聞いてみるのもよい。
★★繰り上げ返済は金利上昇の対応につながり、借り入れのない部屋を増やす近道です。
★★★繰り上げ返済するよりも高い利回りを得られるなら無理に繰り上げ返済する必要はない。例えば、返済額軽減型で１００万円繰り上げ返済するなら年４％だが、100万を次のマンションに割り当てると14％。
・銀行は繰り上げ返済をして手元資金が少ない人よりも、借り入れ残高があっても手元資金が多くある人を評価する。銀行にとっては繰り上げ返済されると利息が減る。
★★★★感謝を持つ。入居者。銀行、営業。お中元やお歳暮、寄れそうなときはよって顔尾を合わせる。ザイアンスの法則。
★★拡大を目的としないように。→最初は慎重だが、だんだんおろそかになり、結果的に妥協点が低くなる。
当初の目的を見失わない。