アパート投資で成功したいなら誰も買わない空室ボロ物件を狙いなさい の商品レビュー

中村一晴【著】

2023/08/08

最大のリスクヘッジ
→最悪の場合すぐに売れる状態で買うこと
→持ってもよし、売ってもよし物件かどうか

・買えない物件はない。全ては価格次第
・自分ならいくらで買えるかを提示する。その値段で折り合えば買う。合わなければ次の物件を探す。

7900万円で販売→3500万円で購入
値段をつけた理由を説明して、「この値段なら買う、ならないなら買わない」と伝えたのみ

土地の値段
路線価だけでなく、実勢価格も見る

地方では部屋の広さ、駐車場の有無>立地、利便性

登記情報を自分で仕入れる。
→売却理由を想像→交渉の戦略に

ポータルサイトに長期掲載の物件
→掲載時よりも残債が減っているはず
→価格が下がる可能性は高い

「買付を出して」といわれたら一歩前進。

行動の順番
・買うか買わないかは別として金額が下がるかどうかを聞く
・購入の決断は融資が出たら、ではない。
→自分の基準でGOできるとき。
有志はそのあとでいい

買付価格の決め方
＝　(年間相場賃料÷期待利回り)−諸経費−改修費用

全宅連→不動産会社のリスト

買付を出して断られた後に「やっぱ買ってくれ」といわれることも

古いから開いているのではなく、
汚いから開いているのである

最低限の修繕とは
・使えないものを使えるようにする
・汚いものを綺麗にする
・あってもいいけどなくても困らないものは要判断

買付:
この価格であれば買いたいという意思表示

P138 買付申込書
P129 内見チェックリスト

P146
洋書のインテリア本から内装の見本を勉強

手作りの棚
→費用対効果の高いDIY
予算数百円、これが決め手になることも

リフォームにかける予算
築15くらいの物件を原状回復する
→賃料の半年分
築15-25
→賃料の1年分

作業量ではなく人工でカウントした方が安いことあり
「あなたを二日雇うから4万でやって」

家賃には差をつける
高階層、窓側→高く

P180.
満室にするためのプロモーション

P184
客付プロモーションの見本

2020/06/16

とにかく安く買うことが最悪売り抜ける担保になる。リフォームのときに個別に案件を頼むのではなく、大工数×日当で雇い入れるのが割安で済むというのは知ることができてよかった。

2018/05/16

人を選びそうな投資手法。
リニューアル投資法に限ったことではない一般論も載っていて、買ってはいけない物件など存在しないという部分はヒントになった。

2015/01/10

築古物件をリニューアルして運用する方法について書いてある本。
物件を見に行く時のチェックシートなど実用性が高い

2014/02/07

なるほど理にかなっており興味はあるが、経験に裏打ちされたノウハウを擁しており、素人がいきなり実践とは難しそうだと思った。まして、片手間でとなると・・・。多少の授業料を払った上でたどり着く世界なのかな？
長い目でみていつかできれば良いなと思う。もっと勉強が必要なのは確実だ。

2015/12/30

就寝前のフォトリーディング。ボロ物件を買い、改修して満室経営をしようというコンセプトの本。問題は著者がどの程度の資金投入を前提にしているかだ。プロが行き着く投資法らしい。でも初心者でもできるかどうか、高速＆熟読で調べてみたい。高速リーディングはざっと飛ばした。

二度目のシントピックリーディングにて読了とする。

2012/08/23

　何をやるにも成果が欲しければ人とは違うことをしなければいけないということ。

　そして、謙虚に、勉強熱心であれば報われる可能性が凡人に比べ少し上がる。

2012/04/30

表面利回り20％以上出るのに、
「地方×現状空室」というだけで見向きもされない物件を買う。
そして修繕・リニューアルして再稼働させる不動産投資テクニック。

＜どんな物件を狙うのか＞
・居住用の中古木造物件（鉄骨造も可）
・政令都市を除く地方で、自分にゆかりのある街
・ファミリー用にも使えるゆとりある間取りの物件
・改装費用を含め、3,000〜5,000万円以下の中小物件
・改装費用を含めても、融資担保を下回る物件
・土地値に恵まれ、おおかた融資の付く物件
・競売前の「配当要求の終期等の広告」をチェックして、任意売却を狙う
（※大規模修繕が必要なRC物件には安易に手を出さない）

＜物件を安く仕入れるポイント＞
この３パターンで物件情報を収集する。
・競売、任売物件を買う（売主に直接交渉）
・物件を長く持っている地主さんから買う（売主に直接交渉）
・賃貸経営に疲弊した大家から買う（売主に直接交渉）
・地場の売買業者を定期訪問し、情報収集する（業者経由交渉）

また良い物件が見つかったら、すぐに買い付けを入れる。
その際には「理屈に基づいた指値」をしっかり伝える。

＜物件の指値目安の求め方＞
１．まずは期待利回りから物件価格を割り出す
　＝（貸せる賃料×12ヶ月）÷ 期待利回り％ ＝ A
２．次に購入時の改装にかかる費用を加味する
　＝ A ー （改装費用＋必要経費）＝ 指値価格
※想定賃料は「次に貸し出す際の貸せる賃料」であること
※リニューアルのための予算も加味して計算する

＜空室から満室へ変わるポイント＞
１．物件の「価値と価格のバランス」を整える
　　・予算に余裕をもち物件の価値を高める
　　・相場賃料を見極め、割安な賃料へ設定する
２．しっかりと物件PR（定期配信やパンフ作成）を行う
３．客付能力があり協力的な会社とつき合う
※物件に罪はなく、生かすも殺すも大家次第…と心得る

＜物件リニューアルのポイント＞
・第一印象（外観）、清潔感、利便性（暮らしやすさ）を追求する
・借主にあったキラーアイテムを１〜２点備えるようにする
・原状回復とリフォーム程度でも空室は埋まる。
・新品にする必要はなく、過剰な投資はしない

＜家賃設定のポイント＞
・物件の標準家賃設定を決め、それを基準に各戸の賃料を決める
・一般的に２階真ん中の部屋が基準賃料となる
・２階真ん中を基準に上階＋１、下階−１、窓際＋１という計算になる
※エレベーターの無い４階以上は−２となる。
※エレベーターがあっても、基準＋１（３階と同じ）になる。

＜物件プロモーションのポイント＞
１．物件名の変更＆ロゴ作成
２．客付け依頼リストの作成＆挨拶まわり
３．管理会社との打ち合わせ（鍵・窓口・仲介料の確認）
４．１室だけ早期リニューアルしてモデルルーム公開
５．客付会社向けの見学会を実施
６．物件資料（パンフレット・概要書）とサイト作成
７．客付会社へ情報発信（FAX＆Eメール）
※物件空室情報などを逐一、お知らせする

2011/04/22

先日、著者のDVDを購入したばかりなのですが、この本はその時に使用された教材とほぼ同じ内容になっています。

DVDが三万円くらいでしたから本を購入する方はお得ですね。

私も最近、再びDVDを見始めています。

この本を読むと、

投資の基準　

みたいなものがわかります。

成功するひとはある程度の基準を設けて投資をしていることが分かります

私も投資の基準をもう一度見直したいと思います。