不動産マーケットはこうなる の商品レビュー

三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部【著】

2009/10/04

J-REITは投資家が不動産マーケットをどう見ているのかの指標になった、買い越し売り越しいずれも外国人投資家が先導している、2007年前半から2008年初めにかけてJ-REITの投資口は現物不動産の価格以上に大きく変動している、機敏・大胆で集中的な海外の高速資金がネガティブな動きに転じた時に国内投資家は動揺せぬよう心構えが必要、CMBSレンダーという言葉に対しローンの証券化を行わない銀行はオンバランスレンダーと呼ばれており邦銀はほとんど、2007年度上期のファミリータイプマンションの建築費は７０〜７５万円/坪で半年前と比べ１５〜２０％程度上昇、築１０年位までのマンションは流動性があり新築並みの価格で取引されるケースもあり、シングル系賃貸マンションはオフィス等に比べ開発が容易で過熱局面で投資が集中しやすい→価格が下落しやすく調整が長引くことも、今後国が不動産の供給者として重要な役割＆影響力、J-REITの投資口の主体別売買動向では価格牽引してきた外国人は2007年6月以降売り越しに回るようになりREIT指数は下落、金利の高い国の投資家が低い国の資産に投資する場合借入れを金利の低い国で行い投資すれば内外金利差のプラスアルファのリターンが得られる、市場環境が良い時→質の差は縮小して評価される、市場環境が悪い時→質の格差は拡大し価値の毀損が大きくなる、J-REITが資金を調達できず物件取得能力が落ちると不動産市場に玉突き的な悪影響がでることも、収益を生み出すテナントの属性の偏りや浮き沈みが同じ傾向にある地域との相関性も考慮してリスク分散する必要、サブプライム問題でわかるように複雑に加工された証券が流通する金融市場は何かあった場合には極端に流動性が低下し信用が収縮する、純収益(NCF)と成長率(g)は大きい程価格は高く収益率(r)は低い程価格は高くなる、収益率(r)の低下に限界感が出始めた2006年以降投資家が不動産価格を高く評価する根拠は成長率(g)に移った、イールドギャップの優位性は一定程度維持されていくものと思われる、米英では信頼性のある不動産投資インデックスが整備されている、J-REITの公開情報を利用したインデックスの作成が開始されている、自動車のハイブリット車のように不動産についても環境に配慮した性能が求められることも、不動産は調整局面では価格の下落よりも取引件数の減少が先に現れる、マーケットがよい時はリスク評価において立地・グレードの差を小さく見る傾向、好調時に遅れて投資対象となった地方都市の不動産や大量供給されたシングル系レジデンスは評価を回復するのは困難、日本の不動産の利回りそのものは国際的に優れて高いわけではない（低金利によるイールドギャップ）、コア型投資資金はイールドギャップの縮小を気にかけないかも、グローバル企業にとって居心地の良い都市こそ不動産価値の高い都市、現状はオポチュニスティック型投資からコア型投資への変化の過程、利回りを中心に安定した投資を求める資金の下支えによりどこまでも沈んでいく底なし沼状態にはならないでしょう