家賃収入2千万円 山田里志の超アパート・マンション投資術 の商品レビュー

山田里志(著者)

2010/09/22

この本を一言で言うと、
「地方の中古物件を取得して高利回り物件を作り出せ」

『「部屋に風呂がなくても公衆浴場があればかまわない」という人が
2人現れれば良いのです』(P. 38)
風呂がない物件でも、隣に公衆浴場があれば、
こういう考えで良いと思います。
見た人の八割が「悪くないね」という物件よりも、
1％の人が「入りたい」という物件の方が満室に近くなると思います。
1％といっても、10万人くらいの地方都市なら
見込み客が1000人もいる計算になります。

『不動産投資をする人は、
心理的なプレッシャーを覚悟しなくてはならない』(P. 40)
多額の借金をするという感覚に不安になるようです。
銀行に役員決済をとってももらったにもかかわらず
腰が引けて取りやめにする人もいるくらいです。
そのプレッシャーたるや相当なものでしょう。
こういうプレッシャーがあることから、
不動産投資には胆力が必要であるといいます。
(新久千映氏作画「タカネの花」参照)

流れ
サラリーマンから物件オーナーに
↓
不労所得年間2000万円
↓
新築でなく中古こそ成功のカギ
↓
銀行融資の上手な受け方
↓
地方で高利回り物件を探せ

『管理会社に管理委託料を支払って管理を受け負ってもらうことによって、
事業用不動産のオーナーの仕事はほとんど何もいらない』(P. 82,83)
だからこそ、サラリーマンでも副業的に不動産オーナーとなれるのです。
自分で管理の仕事をするのは大変です。
日常の仕事がある中で、それ以外のことに対して時間を割けません。
本業に支障をきたすことがあっては、本末転倒です。

『私にとっての贅沢とは物質でなく、
自由な時間をもつことだった』(P. 101)
自由な時間をたくさん持つことは、大変な贅沢に違いありません。
あくせく働くことが悪いこととは思いませんが、
過労死するまで働くことが良いこととも思えません。
日本人は働きすぎなのです。
しかも、もし病気や怪我でもしたら会社は面倒みてくれません。
自由な時間がたくさんあれば、睡眠時間も６時間以上確保できますし、
本を読む時間もとれます。家事を手伝ったりして家族と過ごすことも可能です。
不必要なストレスから開放されます。
なんて豊かでしょう。大変な贅沢だと思います。

このような状態をつくりだすには、
やはり、不労所得が必要なのです。
不労所得があるからこそ、過労死するような状況から逃れられます。
不動産で不労所得を得ようとするならば、
やはり管理会社に委託するしかありません。
よって、出費は痛いですが、きちんとした管理会社に
管理をお願いすることは良い選択であると思います。
管理会社に委託するからこそ、
日本全国に物件を取得することが可能になるのです

『消費社会にある現代において贅沢を先延ばしにすることは
やはり強い目的意識と強い決意が必要』(P. 108)
大学を卒業して就職したなら、すぐに車を買ってはいけません。
仕事などにどうしても必要ならば仕方ありませんが、
車は税金、保険、維持費などにとてもお金がかかります。
それを全て貯金にまわせば、不動産の頭金になります。
種銭をつくるまでの数年間の辛抱です。

とはいえ、友人が新車を買えば、自分も欲しくなるでしょう。
そこをぐっとこらえられるかが勝負の分かれ目です。
１０年後の自分が笑って暮らしている姿を強くイメージして頑張るのです。
この厳しい状態が一生続くわけではありません。
そのうち嫌でも３年ごとにベンツを買い換えるようになります。
とかいったら、言い過ぎでしょうか。

でも、節税目的でそうしている方も本当にいらっしゃいますよ。

『「新築」より「中古」が有利だというのは私の原則論です』(P. 165)
これはそのとおりだと思いますが、
ひとつだけ気をつけておかなくてはならないことがあります。
それは修繕費の見積もりや建築基準法を満たしているかの確認です。
木造なら取り壊してもそれほど高くありませんが、
ＲＣの大きな物件になると、修繕費も取り壊すのも高コストです。
しかも、それがアスベストを建材に用いてたりしたときには、
改修工事をしなくてはならないかもしれません。
そういう物件が、中古として出回っているとも聞きます。
よって、そういう情報が手に入らないＲＣの物件は、
相場よりも安いとしても手を出さない方が無難です。
それよりは、地方都市に新築で木造でも建てた方が
利回りが良くなる可能性はあります。
というわけで、あくまでもこれは原則論であるということで、
物件を取得しようとする方は、自分の立場に合った最善の方法を
自ら模索していくべきです。