不動産投資を始める前に読む本 の商品レビュー

沢孝史(著者)

2009/10/04

【概要】
・沢さんの本
・概要が掴みやすく、理解がしやすい
・ポイントが絞られている
・日本での投資に向いている

下記、本文より参照。
『○購入の大前提
?購入すると確実に家賃収入が見込めるお宝不動産で
?少ない自己資金で月々のローンを家賃収入で払え、
?管理費、税金等を払ってもキャッシュが残る不動産

○最低限の利回り
・借り入れ金利＋８％だと１０年で８０％返せる
・１０年間であれば、マクロ的な、社会情勢もある程度把握、考慮できる

○何も行動しないことのほうがリスク

○物件探しと同じくらい銀行探しも大事

○リスク
・投資に対するリスクはどんなものがあるか
・発生確率
・損失の大きさ
・損失発生時の損失補てん

○不動産投資は流動性が悪い
・投資としてデメリットではない

○中古アパート
・ＲＣやＳＲＣは構造にあたりはずれあり

○不動産価格が下落する時は、家賃も下落

○中古物件の調査項目
・基礎の確認　ひび
・外壁の確認　チョークの粉みたいな状況
・外壁材の目地の確認　目地の間を押す
・屋根の確認　色がうすく
・階段手すりのさび
・建物ゆがみを確認

○火災保険は目一杯
・地震保険＝火災×０．５

○不動産価格
年間　３％ダウンを下回るとだめ

○融資
・繰上げ返済手数料
・返済期間、固定期間
・返済方式

○消費税
減価償却のため、建物価格を大きく！！
』

2009/10/04

?購入すると確実に家賃収入が見込める?少ない自己資金でローンをつけても家賃で返済できる?諸費用を払ってもキャシュフローが得られる、実質利回り＝年間実質家賃／物件価格（諸費用込）、?借入利息＋８％の実質利回り（自己資金２０％の場合・自己資金額により異なってくる）?１０年後に価格が７０％以上＆家賃収入が８０％以上、建物が使えなくなる前に投資額を回収できれば土地はタダで手に入る、銀行は融資にあたり?物件の確認が常に可能?貸出先を常に確認可能を重視する、リスク管理?リスクにはどんなものがあるのか?発生確率はどの程度か?損失の大きさは?どの程度補填できるか、インカムゲインが大きいと「ローリスクハイリターン」が可能、ハイリスクハイリターン＝ローリスクローリターン、リスクを最小に抑えレバレッジの力で自己資金を一生懸命働かせる、後から自力で「金持ち」になった人の共通項はサラリーマンだけを続けてきた人ではないこと、元本が確保されない投資の利回りは「期待利回り」、指値はそれが通ったら買うと信じてもらうこと、資金力がない人の投資は下落上昇の確立が＝orそれ以下は不向き（下落リスクの低減が最重要）、キャピタル→インカムへの移行期に本来存在するべき買い手不在だったため「お宝」が存在した、借入で購入する場合にはその部分の流動性のみ悪いと言うことができる、利回りが悪くＲＯＩが低いと自己資金の回収に時間がかかってしまう、入手しやすいお手軽物件ほど収益力がないこと多し、中古マンション→?利回りの高いもの?自己資金中心?５年間保有してキャシュフローをとる?損益分岐点以上で売却、中古マンション→良悪の差が激しい・耐用年数や大規模修繕に注意・長期保有はハイリスク・高利回りなら売り逃げ作戦、新築プレミアは１回だけ、実質利回りが低い→満室時家賃に対し物件価格が割高（指値）or空室率が高い（原因の究明）、?投資資金の回収までの期間借主を確保できるか?建物が利用不可能となった時の土地利用がどうなるか、一棟物は「機動性」「自由度」が高い、投資対象の価値の大半が「土地」なのか「建物」なのか、不動産価格が下がれば家賃相場も下がる、当初の利回りが同じなら将来の期待利回りを考慮すると「土地」の割合が大きい物ほど有利になる、今以上の条件の物が見つからなければホールドする、?空室・賃料下落リスク?建物老朽化陳腐化リスク?災害リスク?不動産価格下落リスク?金利上昇リスク?時代変化リスク、供給過剰で恒久的に空室率が高い地域もある、空室率は地元の不動産屋に聞く、今後アパートが立ちそうな遊休地を現地調査、「入居者希望ニーズ調査（賃貸住宅ニュース社）東北６県では宮城県青葉区が１位（５位まで仙台市）、家賃を下げず無料期間を設ける手も、実際に入居者が居て満室に近い物件は欠陥はないと考えられる、コンクリート基礎のひびをチェック、外壁を触ってみて白いチョークの粉が付く場合は再塗装が必要、目地の弾力性をチェック、屋根の色落ちチェック、他の建物と比べてゆがみのチェック、薄い色は汚れ目立つし塗装むらにも注意、階高に注意、間取り変更の可能性と費用を検討、賃料相場は「賃貸広場」「デジタルバティール」「アットホーム」でチェック、火災保険金額は限度額一杯に掛ける、イールドギャップを損なうのは「利回り低下」「金利上昇」、融資条件で重視?繰上返済手数料?返済期間と固定金利期間?返済方式、自己資金回収後は借入コストが不動産収益以下であれば自己資金追加の必要なし、売主から前年度確定申告書の減価償却費の明細書をもらう、青色事業専従者特別控除は他に給与所得があると×、事業的規模?アパートは室数１０室以上?独立家屋は５棟以上?駐車場５０台以上、個人→法人へ管理費・法人→社長へ役員報酬、法人へ建物のみ簿価で売却（法人→個人へ地代）不動産投資の目的を明確に、キャピタルでも一定以上の利回りは必要（利回りは悪いが物はよいという考え方はハイリスク）、次の投資先をうまく見つけられるかどうかが資産構築のカギ、?お金を一生懸命働かせるためレバレッジを有効利用できる不動産投資をする?インカムゲインが大前提?キャピタル目当ての投資は行わない?インカムゲインが得られる不動産であるかぎりその物件は手放さない?インカムゲインが見込めなくなった時のみ売却する、「リスク」とは不確実性を認識しその対処法を決定し勇気をもって試みること

2009/10/04

不動産投資は借入金が大きく長期にわたるため、失敗すればかなりの負担となることを覚悟しなければなりません。実際に不動産投資する前にチェックしておきましょう。

2009/10/04

著者である沢氏が提供している不動産鑑定ツールを使いながら読むと効果的です。私もツールを使い、不動産を研究しながらもう一度読み直したいです。